潜伏在房产中介--揭秘二手房交易内幕- 第2部分

第一章：要买房了，除了准备房款还要准备什么？（4）
从这个案例来看，吴峰夫妇是典型的刚性需求，在异地发展异地买房。他们有买房的充分理由：落户，为小孩读书买学区房。

　　这一切看起来水到渠成，事实上，很多首次购房者正是基于这两种考虑才到城里买房，一方面方便工作和事业，另一方面，完成从小城市到大城市，或者农村户口到城市户口的转变。

　　从表面看，吴峰买房不成的主要原因是首付款不够，以至于到签合同时只能违约损失定金。而更深层次的因由，则是自己准备不足考虑不周造成的。

　　1；买房切勿冲动，想好再出手

　　很多人觉得把这一点提出来不可思议。因为像买房这样的大事，似乎必然是深思熟虑的结果，谁会莫名其妙花一大笔钱买套房子呢？这可是一套房子而不是一个萝卜。

　　但事实却是，在市场上有许多客户属于“冲动型”购房。

　　何为“冲动型”购房？就是购房者在没有买房的必然需求和条件下，由于外在的干扰和影响，最终产生了买房的想法，并在短期内付诸实践。

　　冲动型购房者是最容易后悔自己做出下单决定的，并为买了房叫苦不迭忧心忡忡，如果再碰上黑心中介或者不良房东吃了亏，这个阴影恐怕一辈子都难以消除。

　　每个人内心都或多或少存在冲动和冒险的基因，在平常它们藏匿在内心深处，看不见摸不着，一旦遇到特定情况或者被居心叵测的人蛊惑利诱，这样的冲动就可能从心里冒出来，最终铸成大错。就如一伙人在路边押宝赌钱，很多人都知道这是骗局，可就有些人心存侥幸起了冲动，以为可以冒险搏一搏，而结果必然受骗一样。

　　买房也是这样。当欲望和理想交织在一起时，很容易产生错误的判断。不可否认，没有房产的人都会把买房作为自己的理想，这种理想在遇到外在诱惑时，就会产生无比强大的吸引力，然后一步一步落入陷阱。

　　人的冲动欲望不会因为事情大而减小，相反的是，人们在大事情上变得更加随意和冲动。这就好比，一个人在菜场买菜会斤斤计较讨价还价，反而是买几千几万块的大件时一口定下，干脆利索。

　　从吴峰夫妇违约损失定金这个案例我们可以看到，买房这件事是周丽丽提出来的，而她只是因为经常听到同事们谈论房价才产生买房的念头，这种偶然间的“念头”是不牢靠的，也不是深思熟虑的。

　　2，买房要在自己的能力之内，千万别勉强

　　买房要量力而行。说得俗点，就是有多大的能力买多大的房子，切不可勉强而为，透支自己的承受能力。

　　对于资金充足的买家来说，他们可能会选择一次性付款，以免承担银行的高额利息。但对绝大多数刚需而言，选择银行按揭才是最实际的办法。

　　如此一来，对购房者来说必须具备两方面的能力。

第一章：要买房了，除了准备房款还要准备什么？（5）
第一，要有首付的能力。

　　首付款，是指办理贷款业务前购房者需要交纳的那部分资金。之所以有首付款这样的规定，是为了降低银行的贷款风险，维护资金稳定。通常情况下，国家规定买房的首付款是百分之三十。

　　而在实际操作中，不同的人不同的物业，银行要求首付的比例是不一样的。比如在吴峰的案例中，因为房子是1998年建造的，房龄已有十几年，银行为了减小风险，要求购房者提高首付款到四成，这样无形中就增加了很大一笔钱，令吴峰措手不及，这也是他最后放弃买房的一个原因。

　　比如在2010年四月份新政中规定，首次置业者最低首付比例是三成，购买第二套则需四成，同时银行还会根据置业者的年龄以及物业的具体情况作出评估。

　　也就是说，首付款的数额是不稳定的，这就特别需要买房者将这些变化估算在心里，首付款准备越充分越好，否则已经定下房子才发现款子不够，为时已晚。

　　第二，要有还款的能力。

　　众所周知，欠债还钱，所谓房奴，就是指买房贷款之后，穷其精力还银行欠款的人。

　　有些人会拿目前的收入来衡量每月还银行的贷款。这是目光短浅的，正确的做法是你最好还有一部分固定资金放在那里，至少能维持一段时间的还款，这样生活才会从容不迫，不至于被房贷逼得狼狈不堪。

　　这是因为，银行欠款是固定的，每月都必须要还，而人的收入却无法保证的。这就像一家人吃饭，需要有库存的粮食，而不能只倚靠每天从土里获得的收成来维持生计。因天有不测风云，无法预知的灾害随时都可能让庄稼变得颗粒无收。

　　在工作的人更是如此。失业，降薪，生意亏损，等等，都可能导致暂时没有收入，而在生活中，随时都可能冒出需要用钱的地方，真到那时，可谓“屋漏偏逢连夜雨”，必然陷入非常窘迫的境地。

　　因此，买房的时候，不能够只想到把所有钱都放在房子上，房子不是一切，还有许多更重要的地方需要用到钱。

　　留有余地，才能经得起考验。

　　3，买房不是一个人的事，要赢得家人的支持

　　说买房是个大事情，不仅涉及金额巨大，同时它关系到家里每一个人的切身利益。

　　因为买房子是为了让家人居住，这就需要得到他们的同意，进而得到全家人的支持。无论是对妻子，父母甚至懂事的孩子，都应该让他们知道你的想法。只有在家里取得一致意见时，买房才会变得顺利，即便出现意外，也会有全家人共同承担。所谓同舟共济，总比独自面对的力量强大。

　　从所举案例中可以看出，吴峰买房遇到的问题看似因为首付款不足而放弃定金，其根本原因则是他在买房前没有好好与父母沟通，在没有得到父母承诺的情况下匆忙下单，结果铸成大错。

　　在吴峰的想象里，父母支持自己买房是天经地义的事情，所以在准备买房的初始，他已经决定要向父母拿一部分钱作为首付。而父亲其实有自己的想法，他只有一个独子，自己在株洲有房子，加之保守的观念，觉得儿子应该留在老家发展。

　　如果吴峰事先与父亲有过这方面的沟通，就会明白向父亲借钱这条路不可取。这样一来，他要么暂时放弃买房的想法，要么必须在其他地方凑钱，总之一定会等到准备充分之后才动手，便不会出现后面丢掉定金的事情。

　　那么，即使自己有足够的能力买房，也应该照顾到家人的想法。因为家人，总是跟自己站在一起的。

　　当然，如果你买房是考虑投资又当别论。这时候，只需考虑利益即可，此时，赚钱才是唯一目的。

第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（1）
第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？

　　
　　什么时间出手买房？这是购房者最为头疼的问题，许多刚需们又恰恰是在这个方面没把握好，错失了绝佳的买房机会。

　　那么，到底有没有最佳买房时间？或者说应该选择在卖方市场出手还是买方市场出手？

　　答案是无解。

　　这就像最好的操盘手也不能肯定地告诉股民哪支股票保证赚钱一样。世事无绝对，市场更是变幻莫测。

　　对任何一种事物的看法都会有两种声音出现，而对于房价是涨还是跌的争论从未停止过。比如在房地产界最具代表性的两个人物，任志强和牛刀，前者一直鼓吹房价上涨，觉得房价上涨具备一切市场规律，并没有泡沫，而后者坚定地认为房价将下跌，房地产泡沫必将破裂。

　　可以说，他们的观点都很正确，同时，他们的观点又都错了。

　　这是因为，他们都是站在自己的立场看房价，从对立的立场看到的必然是相反的结果。

　　案例二：

　　2008年秋天，吕小姐准备跟认识两年的小刘结婚，结婚前，最需要准备的就是买一套婚房在杭州定居下来。双方父母都非常赞同，愿意各拿出一部分钱支持，对于吕小姐来说，买房的钱已经准备足够。

　　世人皆知，08年受金融危机的影响，房地产市场颇为冷清，绝大部分购房者在等待观望，全国许多地方的房价都有下降的趋势，开发商打折促销楼盘的攻势一波接着一波。

　　但是在杭州，房价一直处于比较平稳的状态，既不上涨，但也没有明显的下滑。当时在滨江区，房子均价在1万左右，市场上卖得比较好的一百平左右的小户型价格稍高，在万左右。

　　10月份，吕小姐找到中介公司看了几套两房的户型，报价都在万左右，她觉得这个价格还是偏高，而且当时市场太冷清，成交量很少，她想等等看有没有性价比更好的房子出来。

　　这样过了两个月，12月份一家中介公司的业务员联系到吕小姐，说有一套单价九千左右的两房出来。业务员说这套房出来不久，已经有很多客户来看，估计很就会被卖掉。

　　吕小姐得到信息，当天去看了房，觉得房子也还不错，价格比之前面看的几套便宜了不少，当时她就想定下来。

　　她给未婚夫小刘打了个电话征求意见。

　　小刘在一家IT公司上班，收入不错，生活时尚，平常也喜欢上网看各种新闻，到论坛溜达。自从准备买房之后，也开始留意到关于房地产楼市的新闻。他注意到

　　在论坛里，许多人都认为房价必然下跌，房地产已经堆积起来的巨大泡沫必将随着金融危机而破灭。

　　这样的想法渐渐渗透到小刘心里，他认为买房不必着急，再等等，房价也许就会跌下来了，现在买岂不是吃很大亏。而且当时的市场确实表现出这样的势头，成交量连连下滑，各种媒体一片下跌之声。房价大降，似乎已经是必然的结果。

　　小刘把这些道理说给吕小