潜伏在房产中介--揭秘二手房交易内幕- 第3部分

　　小刘把这些道理说给吕小姐听，叮嘱她千万不要在这种时候定下来。　txt小说上传分享

第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（2）
吕小姐听从了建议，这套因房东急需用钱而低价出手的房子很快被另一个客户买走。时间翻过了2008年，09年开春之后，房地产市场并没有多大起色，许多客户更加坚信房价必降，甚至有人预计房价会降下一半，等到这时候再去买房，就可以省掉一半开支。

　　果然，开年之后，许多新开楼盘再一次大力打折促销，市场却依然低迷。但是二手房的价格，因为种种原因，或者一部分资金缺乏的炒房客经过长时间的困难期之后，已然渡过难关，反而没有了急于出手的念头。二手房价格依然坚挺。

　　这个时候，所有刚需都在等待，等待房价暴跌的到来。而恰恰也是在这个时候，新一轮的暴涨正在酝酿当中。三月份前后，随着国家各种优惠政策相继出台并得以实施，压抑了一年多的刚性需求逐渐释放出来，炒房团也蠢蠢欲动重新杀回楼市，看房客户越来越多，房价也随着市场的复苏再次上涨。

　　吕小姐此时有些着急，但是曾经失去过买到便宜房子的心态促使她决定继续等待，她想只要有当初九千左右的房子出来，自己马上可以下单。她把自己的买房标准告诉给中介的经纪人，得到的回答是，房子均价都在万以上了，九千左右的房子，已绝不可能找到。

　　怀着患得患失的心理，加之中间不断有舆论左右——诸如“这只是小阳春的回光返照，房价难以持续上扬”等等评论，吕小姐一边看房，一边犹豫不决，最终也没有下单，直到8月份房价涨到万左右，她手里准备的资金已经无法承受房款时，便放弃了买房的念头。

　　吕小姐买房的经历，在08…09年非常普遍，比较具有代表性，他们因为市场冷淡而选择观望，因为对未来的房价走势不明朗而选择等待。

　　无可厚非，每个人都是追逐利益的，如果看到房价有下跌可能，不选择观望才不正常。问题就出在这里，市场冷淡之时，房价真的会下跌吗？市场好的时候，房价涨到何时才会停止？

　　如果能看清市场，相信每个人都可以掌握买房时机，准确出手。而事实却令人很沮丧，因为没有人知道标准答案。

　　案例中，吕小姐本有两次机会买到房子。第一次，她看中那套单价九千左右的房源，因为听从男朋友的建议而放弃，第二次是在09年的开始阶段，明知市场已经复苏，仍期望能找到九千左右的房子，而不甘心接受已经涨到单价万的价格，最后任由房价翻了一番，从年初的一万左右涨到年底的两万左右。

　　其实很多客户都有这样的心里：曾经有机会买到好房，失去之后，总会拿前面的作比较，这样的心态令他们在买房的过程中一错再错。　。　想看书来

第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？
1，意愿很好，但不代表现实

　　
　　
　　我们发现，无论是在市场好的时候，还是市场冷淡的时候，都有客户存在观望心理。

　　
　　为什么客户会有观望的心理？

　　
　　理由只有一个，就是对未来房价的走势看不明朗。这样说还不准确，应该是在他们心里，都存有房价下跌的意愿。因为只有房价下跌，他们的观望和等待才能获得实际的利益。

　　
　　前面提到过，因为买房涉及金额巨大，随之带来的则是，如果房价下跌，甚至暴跌，能省到的钱也就越多。这么巨大的利益，就难怪有那么多人甘愿冒险等待。

　　
　　事实证明，在近十年的房地产市场，抛开08年金融危机时房价略有下跌之外，其余时间或涨或平稳，房价已经是十年前的十倍。许许多多曾经观望和等待过的人们，最后几乎都是以更高的价格买了房子，或者已经无力承受房价而放弃了买房。此是题外话。

　　
　　固然每个人都有理想，并为着这个理想设定自己的人生轨迹。一个人没有钱的时候，他会把赚钱买房作为理想，当某人已经有足够的钱买房时，他希望房价下跌，这就不再是理想，而只是个人的一种意愿。

　　
　　理想更多的是在精神层面上，能不能实现，都不会影响到现实生活。意愿则是，在本来可以立即实现目标的情况下希望变得更好，从而选择了另一种途径，结果会有两种，更好，或者变得更坏。

　　
　　在买房的问题上，许多人把意愿和理想混为一谈，希望房价下跌只是人们的意愿而非理想。因为当你考虑买房时，必然已经准备好买房的资金，但这时你产生了房价可能下跌的意愿，如此一来，你同时也必须承担房价上涨的风险。

　　
　　在任何事物上，人们的意愿总是好的，而现实却有正反两面，好的和坏的。其实这就像赌博，每个赌徒的意愿都是赢钱，结果往往是有赢有输。

　　
　　所以客户抱着观望的心态买房，也是赌博的一种表现。

　　
　　2，市场的好与坏，具有很大的欺骗性

　　
　　
　　市场总是这样，有好的时候，也有不好的时候。

　　
　　对于一般产品来说，价格通常都会相对稳定，起伏不大，供需关系是维持市场平衡的重要参照物，也是价格的决定因素。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　
　　而相对于房地产，在中国是比较特殊的一个商品，它的市场化也只是起步阶段，还很不成熟，也没有建立起比较完善的体制和法制，因此，房地产市场的变化是很不规则，也是难以预期的。

　　这就对购房者提出了一个难题：面对琳琅满目的楼盘，面对时冷时热的市场，买房变得更像是雾里看花，困难重重。

第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（3）
在楼市里，只有两种类型的客户：一类买房是真正满足自己居住的，称之为刚需。第二类是投资使用的，包括炒房团和一些散户。市场的好与坏跟这两类人在楼市里的活跃度有很大关系。所以通俗的理解，市场好就是看房买房的人多起来，成交量不断上升，并伴随价格的暴涨。市场不好表现为客户减少，房价相对平稳，成交量低迷。

　　当然，在某些时候这只是表面现象，因为各种利益关系的存在，很多时候市场并不是看起来那样热闹或者冷清，具有很大的欺骗性和迷惑性。

　　第一种情况，开发商营造声势促销楼盘。这是比较常见的手段，为了顺利销售房子达到盈利的目的，开发商找人冒充客户托市，甚至签假合同，虚张声势构筑市场繁华的表象，以骗取真正的客户跟进。

　　第二类情况，媒体的大肆渲染对楼市的影响很大。房地产作为当下老百姓最为关心的一个话题，当然也是各种媒体报道的重点，报纸，网络，电视，广播，几乎每天都有关于房地产的信息，这些信息真真假假，却可能影响到购房者的决定。最近例子，2010年五月份，各媒体相继报道租金上涨的消息，结果这一行为直接造成了租金的暴涨。

　　第三种情况，国家调控是市场转变的风向标。正因为房价长期非理性增长，国家才不得不做出一些调控，诸如提高首付，限制外地人购房，提高贷款利率等，以控制炒房投机行为，稳定市场。

　　可见，影响楼市的因素都是外在原因，并非市场本身的需求减少或者增加。一般的，市场需求应该维持在某一个水平线，但是因为受上述因素的干扰，买房需求处于等待观望当中，市场的好与坏才显得差别巨大。

　　这里存在两个疑问：为何市场好的时候房价总是连连攀升？为何市场不好时房价也没有多少下滑？

　　这才是真正值得深思的问题。

　　3，买涨不买跌，这一定律可信吗？

　　楼市有一条定律，叫“买涨不买跌”。

　　诚然，在市场冷淡之时，许多客户会有观望的心理，希望等到看清未来走势才出手。

　　买方市场之所以为买方市场，就是因为买的人少，市场显得冷清，可供挑选的房源更多，价格也更容易谈，主动权多半掌握在客户手里。

　　相反的，有许多客户愿意选择在市场已经好起来的时候再出手。这时候购房者争先恐后挤进市场，常常出现几个客户抢一套房子的局面，这样就使得房东心高气傲，反价或者干脆不卖的事情层出不穷。

　　卖方市场的时候，伴随着哄抢，涨价，甚至有钱也买不到房子的种种局面，主动权也随之被房东牢牢掌握。

　　既然卖方市场有这么多不利因素，为何大多数客户还是要选择在市场好起来的时候买房呢？

　　这是因为，房子上涨的时候是大家都看得见的，买进就意味着赚到，面对唾手可得的利益，大家趋之若鹜就很好理解了。同样，房东明知价格上涨却要出手，反价和不卖的事情当然也就不奇怪。　txt小说上传分享

第二章：市场时冷时热，该怎么选择出手时机？（4）
任何事物都有两面性，当你看到利益的时候，房子不好买到，当房子好买的时候，价格又不稳定甚至有下跌的趋势。这和股市里追涨杀跌是一个道理。

　　但是，炒股和买房还是有一些区别的。买房的主要功能用于居住，股票却只能作为投资。同样是下跌，股票可能会变得分文不值，而房子依然存在，它的价值并没有改变。换言之，刚需买房，可以不必考虑房子跌价的问题，因为房子是为自己所用，价值只是市场的价值，你居住的感受并没有改变，而你觉得价值贬低，不过是心理作用罢了。

　　问题就出来了，就如案例二中的吕小姐一样，许多在上涨期间买房或者没有买到房的客户，同样经历了市场低迷的时候，他们常常错过了那个时期，而在卖方市场匆忙出手，不但没有选到自己喜欢的房子，也付出更大的代价