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投资房产应注意的问题（1）
1．如何买到真正超值的房产
上面的投资项目回报率是按照房屋贷款20年期的总体收入和支出来计算的，你觉得满意吗？
这并不是我想要的投资方式，我要寻找的是真正超值的房屋，不仅长期投资回报率高，而且在买入时就是赢利的，换句话说每个月它都能给你带来正的现金流，而不是负的！
如果按照我的标准来衡量，以上三个例子均不符合我的要求。我除了计算投资回报率之外，还要检查房产给我带来的净现金流量。
以王先生在方庄的房产为例：
净现金流量表
现金流入
租金收入：
空置期一个月，年租金收入为2000×11=22000元 现金流出
贷款70％，350000元，期限20年，月还款2470元，年总计29640元。
物业管理费用：2元/平方米？月×60平方米×12月=1440元
冬季取暖费用：22元/平方米×60平方米=1320元 年净现金流入：…10400元
从这张净现金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元，合到每月现金流为负的867元。
如果你是王先生，你会选择这样的投资吗？
你不会，我也不会。可这样的事情每天都在发生！
请记住，在那些房地产经纪人或热情的售楼小姐极力向你推荐楼盘、住宅、二手房时，有一点你必须清楚：他们的重点在交易，只要有交易就有提成；而你的重点是在投资，稳妥的投资！
想想吧，你们的出发点有多么的不同，两种轨迹不可能有交集！你需要的是找一个客观的房产经纪人或售楼小姐，为你提供准确的参考信息，而剩下的事情则需要你自己来判断了！
如果按照我使用的房地产筛选表，你可以避开很多房产投资的陷阱，从而大大提高你投资的成功率。
先按照表格计算出你的目标房产的每项得分，然后把每项的得分加起来，你就得到了这项房产的总体得分。有些房产是绝对碰不得的，而有些则属于备选项目，还有少数的房产属于真正超值的房产，在你所看的100处房产里可能只有1、2处房产符合我们所要的条件。
投资房产应注意的问题（2）
如果想详细了解你可以发送邮件至fubashen@sina索取进一步的信息。
我使用的房地产投资筛选表
考虑因素 差 一般 好
1。卖主的灵活性 ①分
不愿在价格或条件上改变立场。“要么接受，要么离开。”不必须出售，根本不热切，处于驾驭地位。
②分
可以考虑在价格上的小折扣。需要现金购买新的房屋或财产。需要现金支付账单等等。愿意短期接触，但警惕不寻常的交易。
③分
迫切需要现金，或者根本不需要现金……在税收、管理、搬迁、时间问题，或离婚、退休，或是投资者正在寻求一种无需大量现金的解决方案。在价格或者付款条件上灵活。
2。地段 ①分
一无是处，街上遍布瓦砾和垃圾，犯罪率极高。附近没有令人心动的商店。日益糟糕的环境。废弃的建筑和残旧的房屋。远离置业中心区或上下班交通线路。 ②分
干净的老街区，挨近店铺、学校等，但不是很诱人。工薪阶层房客，洁净、规整。更中规中矩的市内社区。
③分
易于获得所有的便利和交通。中产阶级，郊区环境。不在繁华的街道上。理想的僻壤。除了崭新的小区，到处是宜人的观赏植物和风景。高品位的市内地段。
3。融资 ①分
超过15％的首付。卖主需要大量或者房产将在超过两年的时间里带有巨额的负现金流。或者自购买的三年内将有一笔巨大的浮动付款到期。除非价格优惠，否则不予考虑。 ②分
要求从一家机构借款以及用买主的钱支付高达15％的首付款。为支付部分首付款需借入有担保的机构贷款（高利率、高月付额）。卖主提供小额贷款，要求买主支付现金。在5年内有浮动贷款到期。 ③分
只涉及不到5％的买主现金。卖主提供大部分贷款，利率优于市场利率，7年内无需偿还浮动式贷款。在第一年后没有负现金流。合同销售，无需信用担保。
4。价格 ①分
高出合理市价的10％或更多。除非融资条件优惠，否则不予考虑。 ②分
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投资房产应注意的问题（3）
在合理市价上下5％的范围内。 ③分
比合理市价至少低10％。
5。房产状况 ①分
需要重大修缮和结构改进。改善需要立刻花掉买价的10％。由于房客特点或地段原因，改善措施不能显著提高房租。 ②分
装饰一下会很好，但不须立刻着手。花费不超过买价的5％，并且立刻使房租上涨。结构上的改造不是很多。 ③分
较新的房屋或新近翻修的房屋。内外洁净、风景宜人。不需要任何处理，租房者就可以入住。坚固的房屋，噪音为零。迅速结算，迅速出租，迅速带来现金流。
除了使用房屋筛选表之外，你还可以询问房主以下的一些信息，或在看房时检查房屋内的水电煤气等必要的项目，以查验房屋的可使用性。
房屋状况查验表
查验事项 具体内容 备注 房屋产权证书 房屋所有权证、土地使用证 原件、复印件 房主身份证件 身份证、户口本、工作证 原件、复印件
资格证件 1。产权共有，须出具其他共有人同意的书面证明
2。出租房屋，须出具承租人放弃优先购买权的书面证明
3。中奖房产要查明中奖通知单和相应的证明
4。代理人要查验代理委托书是否合法有效
向房屋产权管理部门进一步核实 1产权同有人的产权比例和拥有形式
2档案文号
3登记日期
4成交价格
5其他内容：如房屋平面图等
查验房屋有无债务负担 1是否有抵押贷款合同
2贷款额度、利率、期限和还款情况
3是否被法院查封
4是否属于不能上市的13种房屋
市政配套情况 1。水
发黄、浑浊说明水质不好；
水流细而小说明水压偏低 2。电 电线是否老化，计量方式，装电容量 3。电视 是否有线、电视信号是否清晰 4。燃气 燃烧是否充分，火苗大不大 5。暖气 供暖方式，缴费方式 装修状况 精装、中装、简装 物业管理水平 收费标准、停车位、是否24小时保安等 交通便利 公交、地铁、城铁、出租 周边配套商业 银行、超市、邮局 距离、规模 周边配套商业 学校、幼儿园 距离、规模 建筑类型 塔楼、板楼、平房、地下室 楼层、层高 居民情况 普通工薪、白领、富人 类似房屋对比 出售价格、出租价格
投资房产应注意的问题（4）
2．买房不成，定金是否退还
案例
刘女士认购了一个商铺，并与开发商签订了认购书，缴纳1万元定金，根据认购书的要求，刘女士应当在认购后7天内与开发商签订正式的商品房买卖合同，如果未能签订合同，则定金不予退还。刘女士在第5天去开发商处要求签合同，但双方对于合同中面积问题发生分歧，未能签订正式合同，刘女士现在要求开发商退还定金，但开发商称未签订合同是由于刘女士自己的原因，因此拒绝退还定金。
【律师提示】本案中定金实际上是为了能够签订正式合同而设定的金钱担保方式。根据定金规则，缴纳定金后若因为开发商的原因或过错未能订立正式购房合同，开发商要双倍返还定金；若因为购房人过错未能订立合同，则定金不予退还；因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能订立，开发商应当退还定金。本案中双方当事人就合同主要条款不能达成一致意见导致未能签订商品房买卖合同，应当属于不可归责于双方当事人的原因导致合同不能订立，开发商应当退还定金。
律师提示投资者在商品房认购书中应对购房合同的关键内容进行约定，提高签订合同的成功率，避免签订正式合同中发生分歧，同时购房人应当做好证据保全工作。
3．按揭不成，房款怎么付
案例
王先生购买了一套商品房，选定7成10年银行按揭付款，并约定由开发商代为办理银行按揭手续。付了首付款后，开发商通知王先生银行按揭贷款手续无法办理下来，要求王先生一次性支付所有房款，否则解除合同。
【律师分析】无法办理银行按揭贷款手续一般有几种原因，要分情况处理：（1）如果按揭贷款合同未能订立是由于开发商项目开发条件或有关手续上的欠缺等原因，则购房人可以要求解除合同，要求开发商返还首付款并承担赔偿责任。（2）若按揭合同未能订立是由于购房者不符合资信审查条件，此时开发商可以要求解除合同，要求赔偿损失，但是仍应当返还购房人首付款。（3）如果按揭贷款合同未能订立是因为国家金融政策变化等不可归责于双方当事人的原因，双方可以协商解除合同，开发商应返还买受人已付的购房款本金、利息或定金，双方都不必承担违约责任。
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投资房产应注意的问题（5）
律师提示：购房人在选择银行按揭贷款支付房款时，最好要在合同中约定按揭贷款无法办理下来的情况下如何处理，同时建议提前请银行对自身的资信情况进行评估。
4．恋爱中购房的法律风险防范
案例
2004年9月，王先生与李小姐相识，并很快确立了恋人关系。一年以后两人关系已经稳定，便共同出资在杭州市滨江区购买了一套公寓。王先生在买房时出资为50万，李小姐出资30万，此后双方又共同出资对房屋进行了装修。正当亲朋好友都企盼二人早日步入婚姻殿堂之际，王先生和李小姐的感