的出口，那已经成为它们经济的主要引擎，因此，他们会与我们共存亡。
2003年以后我就对房地产滑坡做出过预测，那年我写的第一本相关题目的书也出版了。在2006年初，我出版了自己的第二本书，讨论房市的混乱并做出预测：美国房地产滑坡预计将接近25％～30％；加利福尼亚和佛罗里达某些特定城镇发生的最坏状况将为40％～50％的跌幅。那时，由于居民房地产市场已经逐年升值并一路攀升了50年，许多人轻蔑地认为我的预测武断专横和过于悲观。现在，进入预期的5～7年房地产低迷期仅仅18个月，房产价格就已经自动下滑了15％。某些特定地区如迈阿密、旧金山和拉斯维加斯的房地产价格跌幅已经达到25％或更高。那么，人人都想问的是：这一切都过去了吗？很不幸，还没有。
由于房地产价格下滑，越来越多的美国人手里的房产抵押价值超过了他们房屋的现有价值。在这种情形下，许多美国人得出结论认为把房屋钥匙交给银行要比继续支付抵押贷款明智。丧失抵押品赎回权的例数直线上升，首先波及的是那些在2006年和2007年以高价购买的房产。那些于2005年或2004年以前的房产尚可拖延时日，直到价格接近较为正常的水平线。这一定吓你一跳：大多数损害都主要落在2006年和2007年的抵押拖欠上面。如果价格回落至更为正常的1997年的水平，那么将会有为数可观的美国人面临他们的房产抵押违约或丧失抵押品赎回权的险境。有些人估计多达1000万的美国人有可能失去他们的住房。
可以相当肯定房产价格还将继续下降的理由是，那些价格永远不应当到达它们的起始水平。纵贯全美国的价格从一个典型的倍于家庭收入的标准凶猛地升至家庭收入的四五倍。有些城市如圣地亚哥，平均房屋售价已经7倍于平均家庭收入，达到市场的峰值。房产出现如此高价的主要原因是信贷的放宽。银行，无论什么理由，都愿意贷出天文数字的款项给有意向买房的人。银行犯下的两个最基本的错误在于：1）他们不知道，如果房价开始下跌，抵押贷款偿还违约事件就有可能爆发；2）他们的贷款公式存在着一个基础性的错误。回顾过去，常识指出，在上升的市场中，即便一个家庭的拥有者遇到麻烦，宁愿卖掉房屋获得一小笔净利润也不愿拖欠银行债务。在一个价格下滑的市场中，情况当然要发生变化，因为家庭本身已在水下了。房产主没有动机卖掉房屋并面对相应损失，因此他就以违约的办法把产业放回到银行，因此在城区房产价格环境下就产生了丧失房产抵押赎回权案例爆炸性的突现。
第三章 当前的金融危机（3）
在大多数银行决定把多大数量的贷款借给有意买房者的时候，有一个至关重要的问题需要考虑。银行是根据一对夫妇第一年的收入能力进行估算的，完全忽略了总体性通货膨胀的冲击对未来这对夫妇收入能力的影响，也忽略了抵押品本身——房屋——价格的变化。在高通胀时期，如20世纪70年代，银行简单而失准的资格审查公式让银行收缩借贷，房价也受到限制。在低通胀时期，如过去10年，银行的资格审查公式又建议过渡贷款，而房产价格加速增长到了超出房屋拥有者偿还贷款能力的水平。理解这种现象的关键是要明白，尽管抵押贷款利率已经从20世纪70年代的15％下降到2006年的，而实际上这个利率并没有实质性的增长。它是，且一直是大约每年～3％左右。如果房地产抵押贷款利率没有明显变化，那么过去50年的房产价格也不应当有实质性的变化。
这件事说明现在银行已经意识到自己的处境。他们知道丧失抵押品赎回权案例在价格下滑的市场上爆发，而且，幸亏他们中间有人已经开始明白他们的资格审查公式需要根据总体经济通货膨胀程度加以调整。房产拥有者同样做出调整。他们过去错误地估计房产可以是一种大的投资项目，只可能增值；现在他们明白，像所有投资项目一样，房产也会贬值。这种想法就十分切合实际了，因为一旦你意识到房产会发生贬值，你就不大情愿去购买第二所房子、度假用房、投资性房产或倾其所有投资数百万到自家住用的房产上了。事实证明，如果你自己住用，该房产就根本不是投资项目而是单纯的消费品。因为这并不像投资行为那样，你拥有房产并把它产生的租金收入存入银行，你是自己住在那所房子里，实际上等于放弃了租金收入。
设想银行已经清醒地意识到自己操作中的失误，他们很可能不再以10～20倍于房产主收入水平的资金数量提供房产抵押贷款了。简单的算术就可以显示，如果他们拉回控制杆，开始以更合理的、相当于房产主收入5～6倍的资金数量签订贷款协议，房产价格就不得不下调40％～50％，从而使民众的理财方式也相应变化——除非买房者自愿签订大规模付款的购房合同；而迄今为止，一般购房者显然都不再想那么干了。
底线是，我们可以预计到房地产价格还会继续下跌，全美国范围的跌幅大约25％～30％，沿海地区以及拉斯维加斯和凤凰城的跌幅会接近40％～50％。到此为止发生的所有事情还只是序曲。早期的丧失抵押品赎回权案例主要涉及那些非自住房产投资的项目，有些属于第二处房产和度假用房。丧失抵押品赎回权案例还将很大程度地涉及自住房产的贷款对象。最大量采用负债手段投资的买房者最先受到冲击，但是现在，甚至连更保守的买房者，即便仅用自己储蓄的20％投资买房，也会看到他们的储蓄连同他们的房产一同价值蒸发。
这究竟是房产市场崩溃，还是资产清偿力的危机？抑或是我们整个金融体系已经彻底瓦解？在房价下跌的初始阶段，受到冲击的还不是普通房屋拥有者。事实上，平均而言，典型的买房人这一时期过得相当不错。想象一下，一个住房拥有者，其所占房产的估价大约在25万～50万美元，打算卖掉这所房子。他（等于）有25万美元的银行账户，没有这所房子他也就没有这笔钱。现在设想他向银行借贷100万美元去购买一所价值100万美元的房屋，一块钱现金都不用花。他可以在新买的房子里舒适地过上一两年，其间只需支付很少的一点根据可调节抵押贷款利率和起始税率算出的贷款利息；再过上6～9个月，不用付利息，直至银行取消其抵押品赎回权，此时他就必须搬出他这所价值百万的大房子了。设想他所在住区现在的房价已经下跌至价格高峰到来前的原有水平。现在他从银行借贷25万美元来购买他原先拥有的价值25万美元的旧房子，而他还有25万美元的现金存在银行里。天知道怎么回事，在怪圈交错的市场上，总有25万美元在前面候着他。与此类似的算法可以显示，有人坐地不动，在市场高峰期给自己的房产重新融资100万美元，然后用这笔钱买车买船，支付种种个人花销，就像学生利用助学贷款或信用卡贷款一样便利。等到银行没收他的百万美元房产抵押赎回权，他无非搬回自己原先价格便宜的旧家而已。
第三章 当前的金融危机（4）
当然，在这个怪圈中，输家是贷款提供方。他们给一处住房贷款100万美元，最终却发现划归自己账簿上的该房产现价只有50万美元，况且这一房产只能在现今低迷的房产市场上销售了。他们真真切切损失了50万美元。尽管谁也无法概括所有形形色色的案例，这个简单的例子却已能够说明，银行和贷款提供方才是这场高度负债平衡技巧体操比赛的输家。而赢家是那些卖出自己住房或在市价高峰期重新融资自己房产最后又在房产下跌时脱离该房产的抵押赎回的人们。我不想把罪责归咎于哪一方，尽管有许多方面和许多人难辞其咎。我想表明的只是：银行在这场混乱中蒙受的损失最大。
颇具讽刺意味的是，尽管房地产价格挛缩是这场金融危机的肇事者，真正的损失并非落在大街道而是落在了华尔街头上。那些持有大量极端高价房产的商业银行、投资银行以及他们在世界范围内的投资客户现在都成了真正的输家。这件事还可以告诉你：如果你想协助市场战胜这场危机，你的主要力量应当付诸金融系统而不是房产主，无论这在政治上是否受欢迎。
当然，到此为止我们谈论的都是总体性的危机。我们应当超越简单的具体事件去看看真实的人性在这场危机中受到的伤害。当商业银行和抵押贷款投资机构在这场惨败中蒙受叮当作响的真实资金损失，同时发生的还有人们的人性成分遭到极为严重的扭曲和伤害。
意欲以最适度方式购买房产的人们显而易见是被疯狂怂恿客户的房产代理机构、评估机构、贪婪的抵押款偿还违约者以及欺诈性掠夺资产的借贷方推入险境，对超过支付能力的房产贸然购买的。那些中间代理机构唯一的准则就是完成交易，他们才不管房产购买者会遭遇什么伤痛。他们对购房者付出什么代价无动于衷，只要房子出手、自己收到代理费即可。我们已经看到，借贷方本身对价格上涨到何种程度也毫不在意，因为从根本上说，又不是他们自己拥有那些抵押资产，他们只不过把它们转手卖给其他投资者而已。但是掠夺性的贷款方一旦得到抵押合同，也会从中获利，因为他们经常以难以偿还的负债数量过度贷款给买房者，然后把房产从他们手中夺过来，再把它们投放到逐步升级的市场上去销售。
针对抵押贷款领域和信用卡商业领域中掠夺性贷款和剥夺抵押品赎回权的行为，奥巴马提出了许多建议，这里仅仅引述几点：
保护房产拥有权力，制裁抵押财产领域的欺诈行为。奥巴马将采取行动制裁欺诈性的故意违约者和贷款提供者。他也将设法确使买房者在选择抵押贷款的过程中提供诚实可信和完整的个人信�