产业的专业经营，提高了房地产产业的经营效率。
（5）房地产业是资金密集型行业，具有投资周期长、投资规模大的特点。一般的小投资者根本无法参与投资。房地产基金使大额的房地产投资变成了小额的证券投资，几乎所有的投资者都可以参与房地产投资，从而大大地扩展了房地产投资者的队伍。
（6）房地产是一种融住所和区位利润为一体的特殊商品。即使不同地区、不同地段的物业别的方面都相同，仍会有明显的需求、价格等差异。因此，投资者很难同时在不同的地区进行大规模的投资并获得成功。而通过投资房地产投资信托基金的受益凭证，则可以在不增加风险甚至是在降低风险的情况下实现分散化组合投资。
2。 建立REITs制度有助于房地产经营模式的转变
房地产投资信托基金的发展将对房地产业的经营和管理模式产生重要的影响，促使房地产业从目前的香港模式转向美国模式，促进房地产业的更细的专业分工。根据国际惯例，房地产投资信托基金资金主要投向优质物业股权，并长期持有。在美国，真正的优质房地产商持有的比例大概为60％，主要投向写字楼、酒店。这种物业风险小、回报稳定。这种经营模式必然导致房地产业经营的改变。房地产商往往成为专业的房地产投资公司，而不是目前中国的综合经营模式，既要开发，也要投资管理。
美国房地产开发模式是总开发商模式。它是项目的最高掌握者，并不直接操作项目，而是做附加值更高的融资、规划等工作，至于具体的工程管理，则分包给小的开发商。香港模式和现在国内的模式，要求房地产商从土地开发开始，直至销售完毕，一期接一期，滚动开发。回报周期长，财务风险和市场风险难以控制。当开发商无法经营时，则只好将项目卖掉。
美国模式有两个好处：①周期较短。过去从土地开发开始，至销售完毕，往往需要一个财务周期，只有财务周期结束，方可结算成本和利润。一个项目一般要2—3年。其间可能市场环境和财务环境发生很大变化，开发商承接很大的风险。而美国模式通过总开发商模式，从总开发商到分包商，一个财务周期就结束了，风险更易控制。②分工更细。香港模式要求开发商是全能型的，企业要从拿地到销售，都要有人才，只是公司管理效率低，治理结构也不合理。而美国模式则只需将注意力放到财务控制即可，重财务，特别是投行人员，轻项目管理［63］。
3。 促进金融业创新
在当今金融自由化、国际化、一体化、证券化和全球化的潮流下，采取传统融资手段的银行受到挑战，非银行金融机构不断推陈出新，开展了许多完善的现金管理服务项目，从而使公众在银行的存款流向收益率和流动性更有吸引力的其他金融资产和有价证券，而房地产投资信托基金是国际金融市场上普遍的安全性和获利性较为理想的投资方式。
拓宽房地产行业的融资渠道，改变只能从银行贷款的单一融资体制，可以有效分散银行金融机构的风险。在发达的房地产市场中，房地产权益资金的融资渠道很多，例如房地产投资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场、股票市场等。而我国目前只有股票市场一个途径，而且由于房地产开发公司不适合成为公众公司而使股市融资的规模十分有限。权益融资渠道狭小，导致开发商过分依赖商业银行提供的开发建设投资。
从房地产抵押贷款的角度看，其资金来源渠道也应该是多元化的。尤其是面向商业房地产的抵押贷款，保险公司、证券化等都是有效的来源途径。2000年美国商业房地产和多家庭住宅抵押贷款总额的16417亿美元中，来自商业银行的抵押贷款只占40。2％，其余59。8％中来自信托的资金最多，达18。8％，其次分别是来自人寿保险公司（13。2％）、储蓄机构（7。8％）、联邦和相关机构（5。1％）、个人和其他（12。9％）。
此外，个人住房抵押贷款证券化也是分散商业银行信贷风险的有效途径。美国2000年各种物业类型抵押贷款余额占GDP的比例达到了70。3％（其中，独户住宅抵押贷款余额为GDP的52。9％）。虽然有如此巨大的住房抵押贷款规模，但由于55。7％的住房抵押贷款通过资产证券化脱离了商业银行体系，有效地分散了商业银行的金融风险。
房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从我国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态。为了吸纳存款，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预。一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围”越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，房地产信托基金的出现不失为一个崭新的、现实的、强有力的突破口。
4。 实现金融风险的再分配，有效降低了金融运行风险
在金融体系中，商业银行的存贷款业务长期占据着重要地位。商业银行吸收存款是获得经营资金的过程，必须按期偿还本息，这是一个“硬”约束；而发放贷款是其资金的使用过程，尽管经过了严格的审贷工作程序，但债务人仍可能因各种原因而不能按期还款付息，甚至完全丧失还债能力，由此，在贷款中，商业银行对债务人的约束相对较“软”。这种“软”、“硬”约束的不匹配，意味着商业银行经营货币资金中存在着严重风险。近年来，我国储蓄存款呈现逐年上台阶式的攀升，到2004年4月底，金融机构各项存款余额已达到了24。14万亿元，居民储蓄存款余额达到11。96万亿元。这样金融风险在商业银行不断累积，且过于集中。一旦发生存款人的挤兑风潮，势必转化为支付危机，进而引发金融危机。REITs作为一种直接融资方式，把间接融资转化为直接融资，把银行承担的风险分散出去，或者说转化为市场风险，由市场的投资者承担，避免了银行风险的累积，大大减低了爆发金融危机的概率。所以说，REITs制度实现了金融风险的再分配，有效降低了金融运行风险。
第四章 房地产投资信托基金制度概述
房地产投资信托基金（以下简称REITs）是产业基金的一种形式，是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。自20世纪60年代起，房地产投资信托基金在全球已有40多年的发展历史，已经发展成为比较成熟的投资基金。而在中国，房地产投资信托基金还是新生事物，处于起步阶段。2003年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）后，房地产贷款受到严格的限制，房地产融资难度增大，房地产投资信托基金开始受到开发商、信托公司、研究机构、媒体等各方关注，被认为是解决当前房地产融资难题、拓宽融资渠道的最佳方式。与此同时，房地产开发商、信托公司开始尝试以此方式进行房地产融资的探索，2003年下半年以来，多个房地产信托计划被推出，募集资金达数十亿元。但是这些房地产信托计划并非是真正意义上的房地产投资信托基金，与国际上的房地产投资信托基金相比有较大的不同，仅可以称之为准房地产投资信托基金。
第一节 REITs的定义和特征
一、REITs的定义
房地产投资信托基金，在美国等大多数国家称为Real Estate Investment Trusts，简称REITs；或Real Estate Investment Trust，简称REIT。只是在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金（Property Investment Fund，简称PIF）。它是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展［64］。
20世纪60年代以来，全球REITs得到很大的发展。根据标准普尔公司的统计，从世界范围来看，REITs在美国发展得最为成熟。至2003年底美国已经有近200只上市的REITs，市值总额超过2390亿美元，约占美国纽约证券市场市值的4％，管理的商业房地产资产超过4000亿美元。在澳洲，REITs（Australian Listed Property Trust，简称ALPT）也十分活跃。自20世纪70年代澳洲开始引入第一只REITs以来，目前澳洲REITs的规模已经占到当地证券市场总值的10％。在日本，第一只REITs于2001年在东京证券交易所上市。
目前国内的一些研究将REIT（Real Estate Investment Trust）译为房地产投资信托，笔者认为这一概念不准确，易产生混淆，不能反映REIT的本质特征。
首先，中国“信托投资”的含义与西方国家“投资信托”的含义不同，不只是名称的不同，包含的内容也不同。中国“信托投资”的含义比西方国家“投资信托”的含义要广泛得多。中国 1998 年以前的“信托投资”是指投资者（包括各级财政部门，各系统的企业主管部门，社会公共团体如科研单位、学会、基金会等）用拨款或存款方式（包括委托存款和信托存款）将资金拨入或存入信托机构�