照法律法规的规定来开展业务，这是REITs发展的前提条件。缺乏这一前提条件，REITs的发展将会面临违规甚至违法的风险，同时还会导致投资者的利益、房地产业的发展面对不同程度的风险。近两年开展的房地产信托和准REITs业务，均是依据信托业的“一法两规”即《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》来开展的，“一法两规”在一定程度上为房地产投资信托业务的开展提供了法律保障，但同时对发展房地产投资信托有诸多限制。如《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条规定“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于5万元（含5万元）”，这条规定使房地产投资信托融资的规模受到明显限制，难以满足较大房地产融资项目的需要。11月证监会发布的《信托投资公司房地产投资信托业务管理暂行办法（征求意见）》中对200份信托合同的限制有所突破，但要求信托投资公司具备九项条件，其中“过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60％以上”和“公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益”两项条件，目前绝大多数信托公司达不到要求，并且该暂行办法的出台尚需时日，对目前房地产投资信托的发展无法产生实际效果。
从国际经验来看，美国和亚洲一些国家均对REITs制定了专项法规，这对REITs的规范、健康发展起到了积极的作用。美国1960年颁布《房地产投资信托法案》，允许设立REITs；1986年出台《税收改革法案》，放松了REITs对房地产进行管理的限制；1999年美国《REIT现代化法案》获得通过并于2001年生效。亚洲金融危机以后，为防范房地产金融风险，亚洲许多国家和地区开始发展房地产投资信托基金，对房地产投资信托基金的设立条件、投资范围、上市规则等制定法律或修改已有法律。新加坡金融管理局（The Monetary Authority of Singapore； MAS）在1999年5月颁布了《财产基金要则》，并在2001年的《证券和期货法则》中对上市REITs作出相关规定。日本在2000年11月修改了《投资信托法》，修改后的《投资信托法》准许投资信托资金进入房地产业。2001年3月东京证券交易所建立了REITs上市系统。韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》，为REITs发展提供相关的法律制度。随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了REITs上市的相关条例。
为了防范REITs风险和促进我国房地产投资信托基金的规范、长远发展，我国可以借鉴美国和亚洲国家和地区的经验，尽早制定《房地产投资信托基金管理办法》或《产业投资基金法》，对房地产投资信托基金的建立和发展进行规范管理。
2。 加强对信托业务的监督和管理
为了促进REITs的规范发展，真正有效地防范和控制REITs的风险，必须建立REITs的监管机制，并建立起科学的监管模式。首先要制定有关REITs监管的法律法规，使监管部门对REITs机构各项业务的监管具有相应的法律依据。其次，要尽力构造有关REITs业务监管的统一框架，实现REITs业务监管模式的统一化和集中化。这样可以减少监管部门之间的摩擦，有利于实现监管对象、监管方法、监管目标的统一，从而有利于提高监管的效率，而且可以为REITs业务经营主体创造一个公平合理的竞争环境。再次，根据目前我国房地产投资信托的发展情况，为了最大限度地防范和控制信托业务风险，应强化中央银行对信托业的监管职能。中央银行应从机构管理、资信管理、资本金管理、高级管理人员管理、财务管理、资产负债比例管理等方面着手，逐步构建一套针对信托投资公司的监管系统。
3。 要充分发挥行业协会的自律职能
要通过信托业协会，加强同行业之间的信息交流与业务沟通，共商发展REITs面临的新情况、新问题，这对处于摸索、整合阶段的中国REITs的发展尤为重要。现阶段信托业协会自律工作的重点应包括以下几个方面。
（1）联合专家团队、监管部门和信托公司的力量推进REITs的制度建设工作。我国的REITs正处于起步阶段，在进行制度建设时，监管部门和单一信托公司的资源相对来说非常有限。因此，信托公司和监管部门可以依托信托业协会这个平台，群策群力，研究我国REITs的制度建设问题。这样可以在最短时间内建立起适合我国国情的监管体制、信托公司的机构自律和信托行业的同业自律机制。
（2）制定REITs从业人员的职业道德准则，实施REITs从业人员的资格管理。REITs的受托人责任最终要由REITs机构中的每一位员工去具体履行。受托人的责任非常大，主要表现为受托人个人的利益与信托受益人的利益发生冲突时，必须把信托受益人的利益放在第一位。受托人也不能利用作为受托人而具有的信息和其他优势为自己牟利，除非获得信托受益人的同意。
信托业协会应该制定REITs从业人员的职业道德准则，规范REITs从业人员的执业活动。考虑到受托人的职业道德要求比一般金融从业人员高，因此，信托协会应该联合信托监管部门，及时淘汰不合格的REITs从业人员，从而最大限度地保护信托投资者的利益，同时也避免信托业声誉受损。
（3）开展房地产投资业务数据的统计和披露工作。目前许多信托公司已开展了房地产投资信托业务，项目数、资金规模在迅速增加、扩大。由于信托产品信息披露制度尚未全面建立，各信托公司房地产投资信托产品信息公布不完全，同时监管部门也没有公布全面系统的房地产投资信托数据。这使大部分媒体无法获得准确、权威的房地产投资信托数据，经常引用各个信托公司公布的不完全数据进行评论，这对REITs的发展不利，难以为REITs的发展创造良好的社会环境。
2004年，银监会出台《信托投资公司信息披露管理暂行办法》，确定了30家信托公司首批公布年报，并要求3年内所有信托公司实施年报披露制度。信托协会应以此为契机，配合银监会督促信托公司做好信息披露工作，同时要求信托公司加强房地产投资业务数据的统计和披露工作。
（4）普及REITs相关知识，翻译出版国外权威的REITs书籍。信托业协会可以通过多种方式，通俗易懂地向公众普及REITs相关知识。如利用信息技术发展带来的便利，建立协会专门网站，面向社会公众介绍REITs知识和最新动态。
REITs源于国外，国内的从业人员需要学习和吸收国外REITs的知识和经验，这样才能结合本国国情和本公司情况，进行产品和制度创新，满足市场的需求。为此，信托协会可以组织信托专家学者翻译出版国外权威的信托书籍，让从业人员能够获取REITs的最新资讯，及时“充电”后进行产品创新和制度创新。
4。 努力营造有利于REITs业务发展的社会环境
REITs业务的顺利发展需要具备一定的社会环境，如果不具备适宜的环境条件，REITs业务的开展就非常困难，REITs的风险就会增加。因此，为了促进REITs的健康发展、有效防范REITs风险，必须着力为REITs的发展营造良好的社会环境。
首先，要充分重视REITs的理论研究和经验总结。REITs在美国已有40多年的历史，在亚洲一些国家和地区也已有成熟的运作模式。而在中国，REITs是新生事物，要使中国的REITs规范、健康地发展，充分的理念研究、国际经验的借鉴和国内经验的总结是十分必要的，这可以有效地避免发展REITs带来的风险。一方面，我们应加强对REITs的理论研究，对其运作模式、激励与约束机制、治理结构、外部环境等进行深入探讨，结合国情，提出可行的理论依据。另一方面，借鉴美国和亚洲一些国家发展REITs的经验，总结出我们可学习、借鉴的做法；同时，对我国目前正在开展的准REITs业务进行总结，找出问题与不足，为今后的发展提出合理的建议。
其次，要加强房地产投资信托知识的宣传与普及。凡是REITs发展外部环境良好的国家，无不十分重视房地产投资信托知识的宣传和普及。日本就是其中的一个典型代表。日本1919年就创立了信托业协会（1926年成为法人组织），该协会致力于信托观念的普及和业务的推广、研究以及改进信托事业的理论和实际、促进信托业者相互间的交往和合作等。信托业协会创办了《信托杂志》，并定期举行信托讲习会。日本还创立了信托研究奖学金制度，鼓励各大学、各研究机构以及有作为的人才从事信托研究，以使信托制度普及。此外，信托银行开办的年金信托、财产形成信托、职工持股信托等集团信托（委托人为多人）与国民大众联系密切，也起到了对信托事业间接宣传的作用。我们应当借鉴信托业发达国家的经验和做法，采取切实措施，加强信托思想、信托知识、信托观念、信托业务以及信托方式的宣传，逐步实现信托意识和信托观念在大众中的普及化和深入化。
二、REITs风险控制的微观措施
以上措施是从宏观上为防范REITs风险创造了相应的法律、政策和社会等方面的环境。由于REITs管理人是REITs业务的微观经营主体，因此要想有效地控制风险，从根本上说还必须依靠REITs自身采取切实有效的风险管理措施。图7。1的风险控制模型中设计了REITs风险控制的微观措施。从REITs管理人的角度出发，防范和控制REITs风险的措施主要应当包括以下几个方面。
1。 建立REITs内部风险管理制度
美国的REITs已有40多年的历史，具有成熟的运作模式，下面借鉴美国信托机构的