一般认为，所谓泡沫，指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供给量；投机交易气氛非常浓厚。
我们暂不讨论房地产是否存在泡沫，单就房地产是否存在泡沫与供求关系密切相关一项，就可判定否定供求关系在房地产价格上的实效是错误的。
最后，他们忽视供求关系，仅仅把价格上涨归咎于通胀预期，把投资需求无限放大，刻意忽略刚性需求，这既不科学，也和实际情形不符。
相信大家不会否认中国住宅市场化以来的上涨是多重因素综合作用的说法，而在诸多因素中，最重要的几个方面，比如供给、需求、预期和文化起到的作用都很大。
在供给方面存在着结构性的矛盾，存在着严重的保障性住房供给的缺位。有观点认为，中国房地产市场的市场化程度不充分，所以引起供求关系的失真。这样的说法有一定的道理，但只存在于产业发展的初期，随着土地招拍挂的实施，在我看来是市场化过度而不是不充分。
我多次讲过，如果中国的房地产市场化改革能在一开始就把中低收入的阶层从市场化中拉出去，形成中低收入阶层的住房问题由保障性住房解决、高收入阶层市场化解决的二元结构，俗称“两口锅吃饭”，相信房价的发展应该是另一番格局，而这么做的根本目的也在于改变供求关系。
从需求方面看，计划经济时代积累的大量住房需求、改革开放三十多年新增巨大需求、城市化进程中产生的巨大需求是支撑中国房价上涨的基础，这些需求包括了刚性需求，也包括投资性需求。
在市场预期方面，存在着短期和长期的预期，而不论长期还是短期，都和供求关系密切相关。从长期来看，除了中国人置业安家的文化层面的消费传统外，不论是自住还是投资，购房者预期的前提离不开看好中国经济发展、中国地少人多等朴素判断。从短期来看，本轮房价上涨的确与通胀预期、投资者入市有很大关系，但投资本身就是需求的一种，况且根本性的推动还是刚性需求，2009年一季度的“小阳春”行情几乎百分百的是自住需求，人们为何购房，说到底还是有着自身的实际需要。
即便是到了2009年5月，投资需求开始抬头，又有多少比例的人真正是因为担忧通胀而决策购买的？虽然没有做过调查，但我认为，即便有，也一定是和长期看好的预期密不可分的。
因此，凡此种种，硬性地否定供求关系在房价上的作用，显然是盲人摸象、管中窥豹，重局部而轻全体，看问题就有失偏颇。这还不考虑中国还有着自己特殊的国情，过去三十多年来，多少著名的所谓经济学家对中国经济的判断和预测一错再错，在很多方面中国经济是在开创着自己独有的模式，显然刻板地照抄照搬西方的经济学理论，不足以完全解释中国的经济，一知半解以局部来判断整体就更不行了。
深度思考：未来3~5年，中国楼市将走向何方
2009年后我在出席一些活动的时候，经常有人说我对于2009年的预测基本准确，并为此表达钦佩之意，这使我感到汗颜。其实，对于2008年到2009年中国楼市的惊天大逆转，从2009年4月开始，我已在各个场所戏称房地产评论人士2009年都是“出乎预料”派，2009年的过山车行情，我绝不认为有人准确地预测到了。
罗列我在2008年市场调整期间的言论，只能说我说对了大概，但对于市场火热的程度和反转的时间都出乎我的预料：
（1）“对于2009年我们也许只能说也许，但也许的内容却是乐观而积极的，也许2009年将会是难得的好年头。”
（2）对美国金融危机走势的判断：“基本的判断是，最坏的时期已经过去。”“将在明年的年中趋于缓和，这基于两个方面的原因判断。”
（3）中国宏观经济的趋势：“可以乐观地预测，2009年中国的宏观经济增速将止跌趋稳。”“保8成功。”
（4）股市：“绝大多数的股票将迎来长线介入的大好时机，春天播种的季节将在2009年出现，对于中国的股民而言，重要的也许并不是股市寒冬里的亏损幅度，而是股市春季来临时是否能及时播种和播种的数量。”
（5）楼市抄底：“如果政府的保障性住房建设仍然不能同步跟进，那么将来也不会有低收入阶层说话的份儿，而一定时间内高房价卷土重来也几乎就是可以肯定的事情。”“随着房价的进一步回调和购买成本及门槛的降低，2009年的下半年应该是买入的最好时机。”
我坚决看好2009年的楼市，但没想到上半年行情如火如荼，我对调整可能引发的行业整合给予了相当级别的关注，但事实我们都看到了，房地产业的整合连“水过地皮湿”这样的比喻可能都不恰当，这再次证明了未来的不确定和不可预测。
因此，在谈论即将到来的2010年时，我做好了充分的心理准备，谁能说2010年不会再次带给我“出乎预料”呢？我只能祈求以下有关2010年的推测，不会真的沦落到算命先生的境界。
2009年财政和货币政策的突出特点是宽松，但随着中国经济的触底复苏，以及通胀预期的进一步加强，预计货币政策的走向将越来越紧，在我看来早则一季度，晚则二季度，中国即可能步入加息周期。
2009年的天量信贷发放，以及中央和地方政府对投资的“大干快上”，这反映至2010年，悲观地估计，通胀几乎不可避免，尽管相关部门始终坚持认为中国目前处于产能过剩和整体性的消费不畅，但至少结构性的通胀会不可避免地到来。
惯性使然，相信2010年的中国经济仍将行驶在快速增长的快车道上，但更长时间的经济情况却充满不确定性，一切要看调整结构的进度和效果。
对于房地产而言，就我接触的开发商来看，多数是看空2010年三季度以后的楼市，原因远的对中国宏观经济的长远发展不看好，近的则担心政府对房地产业的调控，并对过去一年来房地产业的非理性疯狂表示担忧。
开发商这样的看法着实令人欣慰，这说明风险意识并未远离，这同时代表了行业的未来，但就我个人意见而言，除非国家下狠心大量供应保障性住房，否则未来一到两年内，房价应该还是坚挺的，但更长时间就要结合宏观经济去考量。因此，在相当长的时间内，房地产市场就将处在房价涨一涨，政府出手打一打，一旦跌了可能又会出手扶一扶这样的怪圈里不能自拔。
在这样的涨跌起伏的怪圈里，谈到未来3~5年房价走势，宏观经济的走向和质量是影响房价去向的根本因素，这是一种被迫的关系。如果中国宏观经济结构调整能够取得成功，三驾马车中的消费能真正地被拉动起来，那么，经济增长对房地产业的依靠程度就会降低，也就给政策控制和执行力度腾出了空间，从而使得房价有望恢复平稳和健康。
再就是，把保障性住房计划真正落到实处，近期频频讨论的《住房保障法》但愿能尽早出台，这样在保障房供给上就有法可依。增加保障房供给，将导致租售比下降，房价将会越来越合理。
总的来说，未来3~5年，楼市运行轨迹不会是过去几年的简单复制，因为城市化进程依然快速，人口红利短期也不会消失，市场需求可能依然旺盛，不过，由于过去5年（2002年至2007年）房价的暴涨，已经严重透支了未来的上涨空间，因此，如果政策得当加之经济配合，即便需求旺盛，控制未来房价虽然困难重重，但也不是没有可能的。
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收紧二套房贷——依然难改房价上涨步伐
中国银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上表示，要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100％“面谈”“面签”制度，切实防范“假按揭”“假首付”现象的发生。
这也许是个明显的信号，预示着国家对房地产业新一轮调控的开始，但就收紧二套房贷本身而言，对楼市和房价的影响，存在的可能仅仅是象征意义。
我们首先要弄清一个问题，何谓收紧二套房贷？其实简单说就是继续严格执行央行、银监会2007年9月27日共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中的相关政策；通知中规定申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。
换句话说，自2007年9月至2009年中，该项政策从未改变过，只不过在执行环节上各家银行“上有政策，下有对策”，说一套，做一套，使得政策制定的初衷大打折扣。
不过问题在于，这种“上有政策，下有对策”的情形一直伴随着当初政策实施之初便已开始，但房价却是该跌的跌、该涨的涨，2008年下半年跌得够呛，2009年上半年涨得够猛，这其中二套房政策似乎也无能为力，因此结论是，二套房政策对房价的上涨和下跌不起作用，至少作用十分有限。
道理很简单，二套房贷政策影响最大的人群是投资需求和改善型需求，中央自2004年开始的宏观调控，重点针对投机炒作，交易环节的重税已经在相当程度上抑制了短期投机炒作，目前市场上活跃的投资客群基本上具备相当的购买力，对二套房贷的首付比例和利息是否优惠的政策相对不敏感。而在影响改善性需求购买决策的因素中，二套房贷政策的影响比重更低，既然是改善性的购买，显然相对应的应该具备的购买能力不会因首付提高一成、利息不予优惠便改变决策。既然二套房政策�