近年来，越房地产开发以国内企业为主，外资比重逐渐扩大。高企的楼价和租金主要是由新进入的外国人和资金支撑着。越南吸引的直接投资（FDI）很大一部分投向了房地产市场，2007 年下半年兴建出租用写字楼利用的FDI 占整个FDI 的比例快速提高，2008 年3 月这一比例已经超过50％。越南的房地产市场泡沫化明显。
1986年越南实行革新开放，由计划经济向市场经济体制转变，陆续实施了包括住房制度在内的系列改革。越南政府借鉴国外经验，在河内、胡志明市试行住房商品化和土地产权化，逐步取消福利房制度，允许房地产企业购地开发商品房，从而拉开了住房制度改革的序幕。
改革以来，越南房地产几度出现较大起伏。1994～2002年，由于政府陆续出台一系列规划，如经济社会发展规划、行业发展规划、交通运输规划、城镇基础设施规划、土地使用规划、城镇建筑规划等，加之城镇人口迅速膨胀，购房需求增加，从而刺激地价和房价上涨。2003年后，越南房地产一度趋于低迷，原因是政府加强土地管理，银行控制放贷，居民购房更为理性，多数持币观望，购房热潮也得到缓解。
不过，越南各省市房价悬殊，甚至同一城市不同地段房价差别也可能很大。以河内为例，老商业区部分路段房价高达4800美元/平方米，而河内下辖朔山县房价仅为80 美元/平方米，两者相差甚远。
2005年河内和胡志明市中高档住宅售价高达1200～1800美元/平方米，一般公寓售价则为400～600美元/平方米。面对房价上涨的诱惑，部分高收入者转向购房投资，使资金保值增值。这也推高了中高档住宅的价格。
因此，越房地产开发以中高档住宅小区和公寓楼为主，面向企业领导、商人、律师等中高收入阶层。相对而言，廉租房、分期付款房、低价位房数量不多，楼盘单一，可选空间有限。越南政府将河内、胡志明市等作为试点省市，开发中低价位住宅，由银行提供50～60％的贷款。住宅建成后主要面向公务员、企业员工、军人、外来人口等中低收入阶层。
然而， 越南房地产以自发性的地下交易为主，通过大大小小中介机构进行，交易凭证也五花八门，交易方式存在许多漏洞，得不到法律有效保护。地下交易盛行的原因，是交易者希望逃避征税。与中介相比，合法交易中心数量有限，区域分布不合理，而且手续繁杂，房屋评估、登记注册、法律咨询等服务短缺，难以满足交易需要。此外，各级政府不公开土地规划、房地产投资规划和项目等信息，也给少数人猎取进行投机谋利，扰乱市场秩序留下可乘之机。
越南大部分房地产企业规模小，自有资金不足，融资渠道窄，过多依赖银行贷款。房地产业缺乏多层次融资支持。银行出于风险考虑，严格控制放贷。这些都为国外资金参与开发房地产创造了条件，但外资主要投资于写字楼、酒店等资金回笼较快的项目，对居民住宅建设投资不多。
据越南公布的统计，近两年河内和胡志明市A类、B类写字楼出租率高达95～100％，出租对象主要是外资企业和金融机构，需求仍在不断增加。至今，越政府已多次组织召开大型国际会议，如亚欧首脑会议、APEC系列会议、东盟首脑会、中国—东盟首脑会等，各国代表团频繁来越。各国游客也热衷来越旅游，每年来越国外游客达350万人次，星级酒店长期供不应求，4～5星级酒店入住率高达85～90％。据越南研究部门估计，到2010年河内和胡志明市仍各需4～5星级酒店客房约7000套。
为鼓励外商投资于房地产，尤其是商品房住宅区，越政府出台了相关优惠政策，规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠，关于地租，外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅区所占地的租费；对于外国投资者需交纳租费的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同签订之日起，可免3年租费；对于缓建或暂缓运作项目，外国投资者可在缓建或暂缓运作期间减免50％的租费。关于所得税，根据项目所在地区不同，外国投资者享受不同税收优惠，即：在特别贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为10％；在贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为15％；在其它地区投资的商品住宅项目所得税率为20％。
革新开放以来，越南经济发展迅速，城镇居民收入普遍提高，出现一批年收入约2～3万美元的中等收入者，多数人愿意购房保值，对中高档住宅需求较大。而越南海外侨民多，每年侨汇达20～30亿美元，主要用于投资和资助国内亲友，民间资本数额可观，有购买中高档住宅的基础。此外，随着外资不断增加，国外在越工作人员愈来愈多，购买和租用中高档住宅的需求也日趋旺盛。
由于越南经济持续的快速增长，带动了房地产市场也在不断升温，而且由于越南房地产历史欠账的问题，导致房屋需求巨大，越南统计数字表明，2007年越南房地产市场需求量大约在700～800万平米，而实际市场供应量只有区区100多万平米，缺口巨大，以至于好的楼盘开盘时需要市长或者书记批条子才能买到，而且是全额付款（交易基本为现金），两年到三年后才能收房，房地产市场异常火爆。
没有只涨不跌的股市，也没有只跌不涨的楼市。有人认为房地产是最好的躲避通货膨胀的投资，但事实告诉我们，当恶性通货膨胀来临时，房地产同样会回到价值规律的基本原则：价格与价值是需要回归的。
怀抱“房地产是最好的躲避通货膨胀投资”观念的人，忽略了房地产投资的两个重要薄弱环节：一个是房地产是有成本的，二是房地产市场也是有周期的。
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“短矛长矛”越南盾
一个国家货币功能是否紊乱是一个国家是否陷入严重经济危机的重要标志。不管是抢购也好，囤积黄金美元也好，包括股市滑坡，房价跳水在内，如此等等，就像头疼脑热一样，其实都是一国经济不能正常运行的表面病症。如果该国货币连续大幅贬值，那么，问题就变得相当严重了，就好比一个人的内脏和血液出了问题，即使不引起经济全面崩溃，至少也会导致经济全面瘫痪。1997年亚洲金融危机很多东南亚国家遭遇的就是如此。人们通常以为，发展中国家出现的金融危机与国际金融大鳄的恶意炒作有关，虽然到目前为止，越南经济尚没有受到国际金融大鳄攻击的明显迹象，但越南政府能否保持越南盾不贬值已经成为越南危机的关键问题。
越南盾，同样走出了“过山车”式的行情。2007 年第四季度至2008 年第一季度，越南盾对美元还升值了，外汇市场成交量显著扩大，而2008 年4 月起，越南盾就开始对美元明显贬值， 2008年1～5月越南盾从1∶15500跌至1∶18850。截至2008 年6 月6 日，越南盾距高点下跌，基本回到了2007 年第三季度的水平， 截至2008年6月底，越南盾贬值的趋势仍在继续，离岸市场预计越南盾1 年后贬值幅度扩大到36％。国际评级机构标普、穆迪、惠誉纷纷将越南长期债务评级展望由稳定调低至负面，其10 年期信用违约互换（CDS）利差达到400 个基点，这一数目竟然是次贷危机最为肆虐时候的两倍。
为了加强对外汇市场的监控，努力保持金融市场的稳定，越南国家银行发布通告规定，外汇自由市场只能买进外汇，而不得将外汇卖给个人，各外汇代理点买进的外汇必须上交国家，违规者将予以严惩。这项规定使自由市场大部分外汇代理店生意日渐萧条。
自2007年年底以来，越南通货膨胀率持续攀升。在通胀居高不下的同时，越南盾对美元的比价不断下跌，引起外界对越南经济的担忧。2008年6月19日，越南国家银行行长阮文酉重申，越南不会使越南盾贬值，越南有足够的外汇储备可对外汇市场进行干预。阮文酉说，目前越南的外汇储备为203亿美元。他相信通过实施政府的各项宏观调控政策，汇率将会回到合理的水平。越南总理阮晋勇之前也曾强调，越南无意让越南盾贬值，越南盾币值将由市场供求来确定。
国家银行行长阮文酉指出，2008年头５个月，越南吸引的外国直接投资协议金额超过150亿美元，是上年同期的倍。这表明，对于国际投资者来说，越南仍具有投资吸引力。
……。（详细内容请见原书，支持正版打击盗版）
危机聚焦——危机中的众生百态
经济危机有点像洪水而不是像地震，不一定非要等到形成了多么严重的后果，之后才去救灾，才体会到灾害带来的损失与恐慌。洪水来了，首先要做的事，严防死守，杜绝管涌，防止溃堤。经济危机发生时，关键是要防止本国的货币系统出现崩溃。一旦本国货币贬值到一钱不值的程度，那就如洪水溃堤一样，一发而不可收拾。经济危机中防的就是货币崩溃，政府如此，企业如此，个人也是如此。周边国家关注的也是如此。
2008年上半年，发生在越南，由严重通货膨胀引发的一系列金融震荡，是否仅仅是一次货币危机，还是已经演化为全面的金融危机，有待进一步的观察。但是，目前越南出现的问题已不仅仅局限于物价上涨和通货膨胀，而且已经超出了金融领域，实体经济领域也正在被感染。它已经给越南经济社会的发展造成了巨大破坏，而与越南具有相同增长模式的东南亚国家也在面临被传染或“唤醒”的危险。
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政府打响越南盾保卫战
越南经济一直存在不少的问题，然而在经济高增长的背景下，这些问题并没有引起越南政府的高度重视。2008年5月，越南经济形势迅速恶化，越南政府不得不采取包括扩大出口和实施紧缩的货币政策�