盅旱羌牵盅旱羌堑氖中欠裼煽⑸贪炖硪约叭绾伟炖淼仁乱艘灿Φ痹级ㄇ宄＃�6）约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果购房合同对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
第二步：缴纳产权证代办费、公共维修基金、契税、印花税
在交钱之前，需要了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确；交钱之后，一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
第三步：按照约定时间领取产权证
仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；索要缴纳税费的正式发票。
（二）购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程
第一步：签订委托协议
第二步：缴纳产权证代办费
第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税
保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，因此如果不能及时缴纳会影响获得产权证的时间。
一定要保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。
第四步：按照约定时间领取产权证
方式二：想省钱，选择自己办理
适用条件：在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在住房按揭贷款合同中强制加入“要求开发商协助将产权证收押”、“需委托开发商代办产权证”的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理产权证。因此在选择之前，请购房者一定别忘了看一下住房按揭贷款合同是否有相关规定。另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时购房者也只能委托开发商或代理公司办理产权证。如果是一次性付款，或贷款已经还清，则购房者完全可以自行办理。办理流程如下：
第一步：确定开发商已经进行初始登记，即完成大产权
购房合同中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的及时通知义务等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
第二步：到管理部门领取房屋（地）所有权登记申请表
可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。
第三步：拿测绘图（表）
由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。
第四步：填写表格、盖章、领取相关文件
在前面询问相关部门时，一定要明确需领取哪些文件，一次领齐全，免去奔波之苦。
第五步：缴纳公共维修基金、契税
无论是小区收取还是由银行代收，都需要保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一旦遗失会影响产权证的办理。
第六步：提交申请材料
材料主要包括以下几种：
盖章的申请表
房屋买卖合同
签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书
测绘图、房屋登记表、分户平面图两份
专项维修资金专用收据
契税完税或减免税凭证
购房人身份证明（复印件核对原件）
共有的提交共有协议
银行的提前还贷证明
不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取产权证。
第七步：按照规定时间领取产权证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等
仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
第八步：办理抵押登记
有些贷款银行允许自己办理产权证并且不扣押产权证，只需办理抵押登记即可。这种情况下，办理手续需要提交的文件通常包括：
房屋所有权证，共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见
国有土地使用证
借款合同、抵押合同
抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明
抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照
通常这个手续可以与领取产权证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。
第九步：将产权证交给银行扣押
如果贷款合同约定，需要将产权证交给贷款银行扣押。按理讲，办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押购房合同正本，以求“三保险”。
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乐居房博士Q&A
Q：购买了房子，但当事人现在国外，如何去收房？产权证可不可以换成父母的名字呢？
A：授权家人去收房，产权证不可以换成父母的名字。
Q：我的房子在2月14日就应该收房了，但是房贷还没有批下来，大家说说我可以收吗？
A：一般您贷款还没批下，就说明您的房款还没付清，因为银行还没放款给房产商！这种情况下，一般开发商是不交房给您的，因为您钱还没付清！如果，开发商同意提前交房给您，您也是可以接收的，但在贷款没有放款前不要装修，万一贷款有问题，省得麻烦！
最好是等贷款办好，再去收房，反正也不急这几天吧！
Q：如何认定开发商逾期交房？
A：关于开发商的逾期交房，基本可从以下几个方面判定：
（1）因建筑没有完工而违反商品房买卖合同中的交房时间。
（2）不存在法律规定的不可抗力而违反买卖合同中的交房时间。
（3）因没有取得建筑工程竣工验收备案表而违反买卖合同中的交房时间。
（4）出现法律规定的不可抗力，而且商品房买卖合同中也约定开发商可以免责的原因，但开发商没有在商品房买卖合同约定的期限内告知购房者。
（5）在交付房屋时，房屋没有达到商品房买卖合同中约定的交房时所应达到的使用条件，购房者拒绝收房而引起的延期交房（特别约定的，可以退房）。
（6）购房者和开发商在商品房买卖合同中有补充条款约定的，但因开发商没有完成而引起的逾期交房。
（7）合同有约定的，按合同约定执行。
Q：昨天去收房了，却发现有渗水，怎么办？
A：这不属于物业管理维修的范围，而是属于开发商质量问题，应该先不要收房，由开发商修缮了再收房。
更多请参见新浪乐居房博士：
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物业管理概念（1）
物业是居民在购房过程中比较关心的环节，物业的完善与否对于居住其中的居民意义甚大。近年来，新开发的楼盘越来越多，依附于社区的物业服务也成为开发商宣传的卖点，品质物业管理公司与品牌开发商结合成为一股潮流。
同样，物业与居民的生活息息相关。良好的物业管理，能够保证社区的安全、卫生环境的洁净，甚至能丰富社区文化生活；较差的物业，社区环境不佳、安全隐患较高，影响居民的日常生活和工作，居民的归属感一般不高，生活质量较差。
当前物业管理公司众多，物业管理的层级划分标准也很多；居住过程中发生的纠纷涉及的权利主体较多，涉及的法律法规也很多。那么购房者如何认识物业管理、如何在物业环节保障自身的权利为本章的重点。
本章提要
● 物业管理概念
● 物业管理合同的签署
● 物业管理费用
● 物业管理公司的角色
● 业主委员会的角色
● 乐居房博士Q&A
什么是物业管理
物业管理是指专业化的物业管理机构，受业主委托，按照国家法律、法规，依据合同对已竣工、验收合格投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。物业管理是一种经营型、企业化的管理，实行有偿服务，并通过一业为主、多种经营，使各类房屋及附属的配套设施的管理走向自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善的道路。
物业管理公共服务有哪些
按服务内容、性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、有针对性的专项服务和委托性的特约服务。
按物业的使用功能可分为：居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业等。
常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住户提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作、生活秩序和净化、美化环境。公共服务的具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此，物业管理企业就有义务高效率高品质地提供这类服务；住户在享受这些服务时也不需要事先再提出或做出某种约定。
公共服务主要有以下八项：
（1）房屋建筑主体的管理。为保持房屋完好率、确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。房屋基本情况的掌握，及房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等；房屋修缮及其管理，及房屋装修的申请与批准以及对装修的设计、材料、安全等各项管理工作。
（2）房屋设备、设施的管理。为保持房屋及其配�