看好商业服务前景，当前企业没有找到新的利润增长点，如初级产品出口型企业，于是转移部分或全部资产到其他投资领域，因此可将其视作第五类投资客。
文化程度：一般具有中等以上学历，多数人员接受过高等教育，对新经济有较强的理解能力。
购买习惯：货比三家（与都江堰、温江、龙泉大盘比，与成都市区社区商业比）。
投资经验：基本了解成都商业布局和城市规划，熟悉成都消费潮流，对商业投资有一定经验。
购买能力：半数具有20…50万元产品一次性付款购买能力，半数储蓄有限但对未来收入预期较好。
购买愿望：房地产仍然被认为是国民经济诸多领域中投资回报高，风险相对低的行业。当前，股指已跌破1300点，短期内难见回天之力，其他投资形式仍不成气候。在投资机会总体缺失的前提下，人们对商业地产投资愿望仍然值得期待。
阅读习惯：习惯在办公室、茶馆、家里读报，读轻松愉悦的时尚杂志，也看娱乐类经济类电视节目，还有在车上或用手机收听电台节目的习惯。
交际场所：这几类人群一般在茶馆、度假村、农家乐等休闲场所活动。
度假场所：近郊农家乐居多，青城山次之，异地特色休闲再次。
欢集场所：生日、###、婚庆喜欢到近郊吃喝玩乐一体化的农家乐或度假村。
美食场所：一般到有点档次的餐馆用餐，有时到异地享受特色美食。
娱乐场所：大型电影、电玩、舞厅，一般不到社区小歌厅。
四、竞争楼盘比较（略）
五、市场环境分析
（一）利差分析
商业地产开发趋之若鹜，竞争风暴山雨欲来。
2004推向市场的商业项目100多万平方米，供给成倍增加，并
且市区尚有数千亩适合商业开发的土地储备即将推向市场。投资成长
速度远远跟不上商业地产开发速度。商业地产的开发速度连续三年超过50％，而市民收入增长只有10％，受物价上涨影响，普通市民收入预期有所动摇。位置品质不佳的商业楼盘出现经营难销售难。
熊猫城、新城市广场、21世纪广场、香槟广场、繁华时代、府河部分专业市场都出现不同程度的困难。
政府对大型商业项目多次拉响提示控制警报，如：银行控制、土地控制、行业管控、媒体负面炒作等。
近郊商业地产由于受人口密度小，离主流人群距离远等先天限制，在整个商业地产领域属市场补缺者，总容量十分有限。
（二）利好因素
城外居城外吃城外玩大潮涌动，近郊度假型商业休闲地产商机是存在的。
成都作为西都商贸中心和最适合居住城市的地位进一步增强，外来投资潮流仍然具有很强的市场前景。
近郊用餐休闲度假型商业地产方兴未艾，竞争环境相对宽松。
六、对策
1、抓住近郊用餐休闲度假型商业项目竞争环境相对宽松的时机迅速出击，快速出击抢占商机，抢占市场。
2、通过对比分析认识自我“做加法”。
（1）加欧洲风情商业公园环境品质优势
（2）加华阳天府大道快捷成熟优势
（3）加近郊休闲度假商气浓郁优势
（4）加一站式体验商业多样化情趣化优势
（5）加近郊消费潮流创造的商业前景优势
（6）加升值可观的商业原始股优势
3、通过比较分析认清大市场大环境和各种不易逾越的抗性“做减法”
（1）减华阳人口偏低的抗性，打休闲牌
（2）减主流人群较远的抗性，打环境牌
（3）减当地商铺租价、售价偏低的抗性，打创新牌
（4）减工程进度可能跟不上的抗性，打活动牌
（5）减年轻销售员缺乏投资分析能力的抗性，打培训牌
（6）打口岸生招商滞后的抗性，打展望牌
（7）减投资者对公司及项目了解不多。信任不够的抗性，打承诺牌
七、战略和策略
1、竞争战略
做活体验式休闲经济，作商业地产的创新者
走高档之路、精品之路、名牌之路
2、开发原则
整体包装，分段开发，
边建边卖，环境先行。
领导市场，创造需求，
体验经济，体验消费。
商业操作，风云变幻，
占领市场，重在执行。
3、推广策略
设定参照，快速聚焦，饱和攻击，一气呵成。
4、体验经济消费观念描述
以戛纳印像商业公园为舞台，以商业服务项目为道具，以消费者为演员，由经营管理公司导演的一幕幕消费大戏。
5、体验消费的群众基础和对本盘的战略意义
现代消费随处可见——时尚人士盼望已久——宣传推广一点就通——消费者通带来投资者通——投资分析跟进——销售难题可解
6、体验消费操作难度
在项目硬件及业态布局到位的前提下，能否创建真正意义的体验消费，关键在于经营管理公司和开发商对经营场地的造活能力。没有几个有影响的大型活动和强有力的观念引导很难激活这块新兴市场。
八、营销观念
1、引导时尚休闲体验消费就是引导投资就是促销
2、发现顾客需求，分析运作顾客价值
3、体验消费新主张：制造体验，销售快乐
4、“执行力”就是销售力
九、项目推广要点
（一）从项目本身理解价值
1、口岸价值
绝版口岸：临河、临干道、临老城、临新区，兼具道岸、河岸、人岸、商岸、和新城市组团中心的多重口岸价值，是目前成都南部新区绝无仅有的休闲口岸。
2、环境价值
公园环境：占地100亩，设计一流，配套一流的市政公园，还有500米河滨风光，是目前成都各新城市组团中绝无仅有的风景休闲商业楼盘。
3、产品价值
规模化、集约化、高档次、高品位，是成都产品规划设计前沿作品，具备体验消费的基本条件。
4、风格价值
欧洲风情：从建筑风格、商业布局到综合配套，处处体现纯正欧洲，特别是戛纳海滨特有的商业文明，是成都最地道的欧洲风情商业楼盘。
（二）项目商业动力（从未来消费终端替投资人把握商业价值）
休闲经济催生近郊商业楼盘，天府大道休闲经济方兴未艾（经济大势）
城南新区发展迅猛，华阳组团日趋成熟，商业楼盘商机凸现（口岸动力）
时尚人士追求高档、多元、体验消费场所（新的消费习惯）
十、产品概念及主题提炼
1、产品基本概念
总的概念：休闲第四城——地中海风情商业公园
风格概念：由欧式建筑、雕塑、街景、河景、码头、游艇、教堂形成的欧洲风情街区。
文化概念：由风情街区欧洲文化、河滨餐饮文化、海岸吧文化、教堂婚庆文化、广场庆典文化等组成的体验式商业文化。
功能概念：由品牌餐饮、品味休闲、格调娱乐、浪漫婚庆、体验购物等组成，有专业商管公司统一运作的休闲商业。
（2）商业文化剖析
欧洲风情文化广场：它是商家公关推广活动的场地、社区露天演出活动场地、市民锻炼休闲场地、单位和个人庆典场地（节庆、厂庆、婚庆等）
欧洲风情消费文化：通过经典欧式街区、加勒比海景、张力莫广场、教堂、游艇、西式消费、西式婚庆等传递欧洲风情消费文化。
现代品牌餐饮文化：通过打造成都外滩餐饮CBD，建构品牌餐饮消费特区，推广美食文化，打造永不落幕的财富盛宴。
国际时尚休闲文化：通过加勒比“泡”空间及各区域时尚消费场所，营建休闲文化。
戛纳电影时尚文化：通过电影沙龙、主题电影展播及若干高层次的文化娱乐活动，建构魅力时尚文化特区。
2、主题口号一（产品篇）
（1）总口号：
戛纳印像PARK MALL——中国休闲“第四城”
（2）依据：
上海新天地、北京后海、广州沙面，成都就是戛纳印像。
（3）演绎
A、戛纳印像——永不落幕的美食盛宴
B、戛纳印像——体验欧洲享受型购物
C、戛纳印像——体验欧洲贵族式休闲
D、戛纳印像——感受戛纳电影浪漫之夜
E、戛纳印像——异域婚庆欧洲风情
3、主题口号二（消费篇）
日子缓缓，生活散散
4、主题口号三（口碑篇）
戛纳印像——烧钱的机器
5、推广选题
（1）华阳及成都南部新区究竟有多大？
阐述项目当前商业承载力及未来商业副中心价值。
（2）天府大道究竟有多长？
阐述项目餐饮度假经济价值及商业副中心价值。
（3）站在人南立交桥，你是出城还是进城？
阐述市民近郊消费大趋势。
（4）餐饮娱乐第一商圈在那里？
阐述四川现代餐饮品牌孵化园的创业投资价值。
（5）成都体验消费想你走来！
阐述体验消费给消费者、投资者、经营者以及整个城市经济带来的革命性的巨大机遇。
（6）成都商业中心呈现多极化
（7）成都消费者崇尚体验式、一站式、立体化消费。
价格策略、销售控制、推广计划、广告发布、广告表现、广告预算、预警方案等不便宣传，特此省略。
提案人：洪正举
2004年12月6日
（该方案已执行终结，供同行参考）
万伦集团之“�
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