徐滇庆再论房价- 第1部分

作者简介
徐滇庆，1967年毕业于东北大学自动控制系，1981年获得华中科技大学经济管理硕士学位。1984年进入美国匹兹堡大学经济系，1990年获得博士学位。从1990年到1994年任教于加拿大萨斯喀彻温大学经济系，现为加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授。应聘担任北京大学、东北大学、西安交通大学、华中科技大学、中山大学、东北财经大学、江西财经大学、香港科技大学和云南大学客座教授。沈阳市政府经济顾问，加中金融学会顾问。曾任世界银行和亚洲开发银行顾问。《中国经济评论》和《技术经济和数量经济》等经济学杂志编辑。在1994年到1995年期间担任中国留美经济学会会长，中国留美经济学会学术委员。2000年任长城金融研究所所长。2003年获孙冶方经济学奖。著有《政府与经济发展》（中国经济出版社）、《国际贸易、税制与经济改革策略》（中国社会科学出版社），《世界格局与中国经济发展策略》（经济科学出版社）、《政府在经济发展中的作用》（上海人民出版社）、《泡沫经济与金融危机》（中国人民大学出版社）等10多部专著。主编作品多部。在北美、欧洲和中国大陆的学术杂志上发表数百篇论文。
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目录
前言
　　1房价高不高
　　2房地产市场是不是一个大泡沫
　　3产业转移对房价的冲击
　　4抑制房地产投机
　　5房价收入比与居民购房能力
　　6房地产市场的可持续性
　　7贫富差距与居民购房能力
　　8究竟谁决定房价
　　9资产定价与房价
　　10顠移不定的房地产政策
　　11房价和政府作用
　　12不能补贴中等收入家庭
　　13经济适用房的新生
　　14限价房的尴尬
　　15限户型的理论基础
　　16小户型拷问以民为本
　　17问责当问廉租房
　　18房从暴涨呼唤税制改革
　　19增加供给与平抑房价
　　20空手套白狼——房地产业转嫁金融风险
　　21双刃剑——按揭首付
　　22论买不起房与房奴
　　23替穷人说话，说真话
　　24房地产政策的里程碑
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深圳房价高不高（1）
最近到广州、深圳、南京转了一圈。所到之处，人们无不感叹说，房价太高了。
　　我笑着回答，依我拙见，房价并不高。
　　朋友当即警告说，如果网友听见了，还不骂你是在替房地产老板说话？
　　我说，怕什么？迄今为止，还没有哪家房地产公司请我做广告。作为一个教经济学的老师，不开口则已，如果开口说话，就应当说实话。如果迎合某些人的口味，你要听啥我就说啥，将来如何面对自己的学生？
　　听话要听真话，尽管有的时候真话逆耳。
　　毫无疑问，房价确实在迅速上升。据统计，北京的房价在2007年的第1季度上涨了11％，深圳房价上涨得更快，在最近5个月内上升了50％。市区商品房的均价每平方米已经超过2万元。有些人惊慌失措，大呼房价太高了，要求政府出面干预。有些政府官员跑出来说，政府一定想方设法把房价降下来，他们许诺：“措施出台后，房价肯定会降下来，”呼吁老百姓不要着急买房。可是，房地产市场似乎并不买账，大城市的房价继续上升。
　　房价到底高不高？
　　谈论房价高低要从时间和空间两个维度来观察。
　　从时间上来看，如果说房价太高，就意味着房价从今天起就要下降了。如果房价不下降，继续上涨，那么，明年的房价肯定比现在更高。去年，深圳有些地区的房价每平方米在12000元左右，当时人们就喊房价太高了。如今这些地区的房价涨到每平方米20000元，如果时光可以倒流，还会说去年的房价太高吗？房价高低是一个相对概念。因此，讨论房价高低的关键在于研究房价是否还要继续上升。如果房价还见涨，那么相对明年来说今年的房价就不能说是太高了。
　　另外，我们还要从空间维度来观察房价。和国际大都市相比，北京、上海、深圳、广州的房价无论如何还比不上纽约、伦敦、东京等国际大都市。如今连莫斯科的住房平均价格每平方米也超过了30000元人民币，更不必说中国台北和中国香港的房价了。全球正处于资产重新定价的过程之中，随着进一步对外开放，既然北京、上海、深圳要争取成为世界级大都市，就要准备好应对和国际大都市相匹配的高房价。
　　吸取泡沫经济的历史教训
　　如果有人信誓旦旦地说，房价马上就要跌，而且还声称，房价一跌就要跌30％甚至50％。你信不信？
　　这不是什么天方夜谭，而是出现在中国的真实的故事。前几年已经出现过好几个这样的人物。由于这样的论调迎合了部分群众的想法，被誉为“替老百姓说话的英雄”。可是，房价非但没有按照他们的预言降下去，反而不停地涨。难道听信了这些话的人就没有一点上当受骗的感觉吗？世界上的聪明人并不是不犯错误，而是尽量不要在同一个地方跌倒两次。为什么有些人就是不肯吸取教训呢？
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深圳房价高不高（2）
尽管在局部地区，个别楼盘的价格可能会波动，但是就总体上来看，房价依然保持一个上升趋势。作为一个经济学者，如果看不清楚这个大趋势，若不是学术素质太差，就是心存疑虑，生怕一说房价还会上升就招来是非，甚至被人骂成“资本家和暴发户的走狗”。
　　在高房价的压迫之下，中等收入和低收入的老百姓已经够可怜的了，难道还忍心看着他们继续被不负责任的谎言所欺骗吗？
　　另外，倘若房价真的骤然下跌30％，整个中国都要陷入金融危机，难道这也是好玩的？究竟在什么情况下房价会突然暴跌30％？很简单，只有人卖房子却没有人买，想卖的人不得不“割肉”、“放血”，人们被恐慌所支配，无论房价如何下跌都要将房子卖出去，房价才会跌得这么惨。为什么会出现有人卖而无人买的局面？原因可能有很多，但是，能够确定的一条是卖掉房子的人已经拿着钱跑掉了。这些资金的出路包括把钱投入股市、存入银行或者本人干脆跑到外国。房地产市场和股市有着千丝万缕的联系。从世界上发生过的金融危机来看，在房地产市场崩溃之时，股市肯定一片混乱，其状况也好不到哪里去。银行按揭贷款的首付通常控制在20％。如果房价跌幅超过了20％，一旦购房者没有能力支付按揭贷款，即使银行收回抵押的房屋，拍卖之后也难以回收贷款，导致不良贷款剧烈上升。银行也必定处于风雨飘摇之中。在金融危机中首当其冲受到冲击的就是银行。因此，在大多数情况下，从房地产市场中撤出的资金通过各种渠道跑出国去，这就是我们通常所说的“资金外逃”（CapitalFlight）。毫无疑问，当房价暴跌30％时，伴随而来的一定是一场金融危机。
　　在判断房价变化态势之前，有必要探讨一下导致房价上升或下降的原因。
　　正如恩格斯所指出的那样，社会需求比任何力量更有效地推动了学术研究。在2000～2004年期间，除了日本和德国之外，西方各国房价都大幅度上扬，使得房价研究再度成为热点。在2000年北美IT产业泡沫崩溃之后，许多报刊和杂志纷纷传言，房地产是北美的下一个即将崩溃的泡沫。北美许多著名杂志上刊登了一些文章，题目为“泡沫危机”、“泡沫城堡”……好像北美的楼市马上就要崩溃了。许多人担忧是否在北美出现了类似日本在上个世纪80年代的泡沫经济。
　　人们记忆犹新，在1985年以后，随着日元大幅度升值，日本的房价涨了好几倍，房地产总值甚至超过了美国。在很短时间内日本人似乎变得非常富有。可是，在1990年泡沫经济突然崩溃后，日本经济一头栽了下来，至今还没有能从衰退的泥淖中挣扎出来。
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深圳房价高不高（3）
日本的教训使得经济学家们非常警惕，他们普遍认为，房价上涨也许会导致泡沫经济，随之而来的可能是一场意料不到的灾难。有鉴于1990年日本的泡沫经济崩溃和1997年东亚遭遇金融危机的惨痛教训，许多学者把注意力集中于研究房地产市场上的投机活动，分析投机需求如何导致房地产泡沫经济，剖析房地产投机和金融危机之间的联系。许多学者研究了推动房价上涨的基本要素，另一些学者则试图解答北美高速上涨的房价和泡沫经济的内在联系。这些研究正在继续进行之中，并且取得了不少阶段性成果，为深入探讨当前中国房价飞涨的内在机制提供了很好的参照体系。
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影响房价的要素（1）
由于房地产地理位置的特殊性和唯一性，房价除拥有和其他商品价格相同的性质之外，还有许多自有特性，有许多要素会显著地影响房价。
　　（1）地理位置。区域经济学证明，由于集聚效应使得大城市具有经济规模、专业分工和信息传递的优势，大城市的企业在很多行业中具有较高的劳动生产率，劳动力工资水平较高。因为许多人更愿意居住在大中城市，所以这些地区的房价要高于其他地区。由于房地产具有位置上的不可移动性和土地的稀缺性，即使房屋的质量差不多，如果坐落在不同的地区，房价可能相差十分悬殊。接近城市中心或者工业、商业中心的房地产价格比较高。
　　（2）自然环境因素。自然环境比较好的地区，特别是风景区周围的房价比较高。空气污染、水质低劣、噪声污染、沙尘等会对房价产生负面影响。如果周边新建企业产生的污染比较严重，自然会压低当地的房价。
　　（3）周边环境。房地产周边的社会经济发展程度会显著地影响房价。例如，学校、医院、商业设施、教育和文体设施的改善会显著地提高某些地区的房价。在著名学校周围的房价比较高。新建一条地铁