是，逻辑告诉我们，如果市场接受更高的价格，即使不征税，炒房者也不会放过这个盈利空间，他们一定会将房价抬到市场能接受的极限。在炒作初期可能会通过几个炒家转手，你卖给我，我卖给他，逐渐接近这个上限。经过一段时间的“试错”摸索之后，炒房者会很快地直接达到市场所能接受的极限。如果要价太高，肯定卖不出去。而这个极限取决于市场需求方，和征税与否没有直接的联系。
换句话说，我们的目的就是通过房地产交易税增加房地产交易的成本，降低投机活动预期的利润，这是防范过度投机的有力工具。对于一般购房者来说，买房的目的就是居住，如果买了之后自己住就用不着担心房地产交易税，征收交易税对大部分民众并没有影响。
抑制房地产投机活动还可以在房地产持有环节上下工夫。
然而，提出征收房地产税（不动产税）已经很久了，可是迄今为止还没有能付诸实施。有钱的人买上好多套房子，空在那里等待房价上涨牟利。有人说，人家有钱，想多买几套房子，你有什么办法？例如，有的女人喜欢买鞋，买上几百双，穿不穿是人家自己的事情，和别人无关。确实，买房子并不犯法。可是，由于土地资源稀缺，囤积住房人为地加剧了供给的短缺，推动房价上涨的速度。买房之后空在那里等涨价，是典型的房地产投机行为，非管不可。针对这个现象，最有效的办法是征收房地产税。通过税收来提高富人过度占用资源的成本。在西方国家，房地产税是一个非常重要的税种，占政府总财税收入的10％～15％。也许我们可以在房价暴涨之机，推动实施征收房地产税。
抑制房地产投机（3）
征收房地产税的第一个优点是简单易行，税务部门可按照房产证记录征收。
另外一个优点是有助于缩小贫富差距。有钱人住的房子大，自然就要多交税。穷人住的房子小，就少交税。我们可以设定一个标准，例如每个人有30平方米的免税额，在标准线之下的人可以免税。只要税制设计合理，征收房地产税并不会增加一般民众的负担。
征收房地产税的第三个优点是抑制房地产投机。如果买上几套房子，不管住不住都要为这些房子纳税，可以增加房地产投机活动的成本。倘若深圳有意平抑房价暴涨趋势，不妨在征得中央同意之后用地方税的形式进行一下试点，看看效果如何。
房价收入比与居民购房能力（1）
2007年7月我说深圳的房价不高，惹得一些人暴跳如雷，一片骂声。
我说，房价高低应当从时间和空间两个维度来分析。从时间和空间来看，深圳的房价还要涨。如果房价还要涨，到明年这个时候回过头来看，现在的房价就不算高。
其实，在讨论房价的时候还有一个参照系，居民的购房能力。如果房价之高超出了居民的购房能力，长此以往，新建的住宅卖不出去，这样的房地产市场失去了可持续性，房价肯定会降下来。
有人说，我一个月的工资只有3000元，现在深圳一平方米住宅均价超过20000元，买一套100平方米的房子要200多万元，我就是不吃不喝还要干700个月才凑得齐买房的钱，这样的房价还合理吗？
在北京，情况也未必乐观，在二手房市场上，2007年1月的均价是每平方米8113元，如果买一套90平方米的住房要73万元，需要年收入6万元的家庭不吃不喝积蓄12年。
人们都知道，房地产商卖房子的时候是不会跟他们商量的，只要有人来买，能卖多高就卖多高。有些人对此火冒三丈，一骂政府无能，没有照顾老百姓的利益，二骂房地产商为富不仁。
要找出解决问题的办法，第一，有必要从宏观角度来把握目前房地产市场是否具有可持续性，第二，关注群众呼声，探索如何帮助他们解决住房困难。
我们首先研究一下中国的房价收入比的变化情况。
根据《中国统计年鉴》公布的商品房销售总额和销售面积，可以计算出每平方米住房的平均价格。每套住房平均价格应当等于每平方米住房平均价格乘以人均住房面积，再乘以每户人口。每户居民全部年收入应当等于城镇居民每人全部年收入乘以每户人口。房价收入比应当等于每套住房平均价格除以平均每户居民全部年收入。
从图5…1可见，自从1987年以来城镇居民的全部年收入在持续增加，同期，每户住房的房价也在逐年升高。房价收入比的大小就取决于这两个变量相对的上升幅度。
图5…1
从图5…1还可看出，从1987年到1993年房价收入比逐年上升，在1992年房价收入比为，达到第一个高峰。在1993年以后，由于城镇居民的收入增长速度超过了房价上升幅度，因此，房价收入比呈现下降趋势。在1997～2000年期间房价收入比基本上在左右波动。在2001～2003年间房价收入比呈下降趋势。在这段时期内，社会上并没有出现对房价的抱怨。在2003年以后，尽管城镇居民的收入继续增加，但是房价增长速度超过了居民收入，房价收入比开始呈现上升趋势。特别是在一些大城市房价飞涨，引起了社会各界人士的不满。在2004年房价收入比为，仍然低于2000年的水平。由于房价高速上升的趋势只延续了3年左右，因此，从全国的数字来看，尚且没有严重扭曲房价收入比。
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房价收入比与居民购房能力（2）
房价到底有没有超出居民的承受能力？
近年来北京、上海等地房价飞涨，在各种媒体上出现了许多耸人听闻的传言。在有关房地产的会议上，有的学者说，由于老百姓买不起住房，房价必然要大滑坡。有的人甚至说，老百姓再也买不起房子了。倘若果真如此，那么房地产市场的需求将很快衰退。而房地产商却说，房价是市场供给和需求决定的。他们从直觉上感受不到房地产的需求在衰退。别看房价高，买的人却不见减少。既然对房地产的需求如此旺盛，房价怎么会大幅度下降？两方面争执不下，各说各的话，究竟谁是谁非？
从房价收入比来分析，看起来还是房地产商的判断和感觉比较正确。在房价上涨的同时，居民收入也在上升。在2001～2003年间，收入上升幅度超过了房价变化率。房价收入比居然处于下降态势。尽管在2004年房价上涨速度普遍超过了收入增长率，但是就整体来看，房价收入比依然在可以接受的范围内。由于房价收入比尚未超出可以接受的范围，因此在今后数年城市居民对于住房的需求将依然保持在较高水平。事实上，各地房地产市场依然非常活跃，购买住房的需求保持在较高水平上。夸大房价上涨对购房需求的冲击是没有根据的。
从各地区的数据来看，北京市在2002年的城镇家庭年收入为40286元，平均房价为每平方米4766元，人均居住面积为平方米，每户人口为人，每套住房价格为279658元，房价收入比为。上海的房价每平方米为4133元，每套住房平均售价为244206元，家庭可支配收入为43764元，房价收入比为。全国城镇居民家庭总收入为24858元，平均房价为每平方米2250元，每套住房平均售价155957元，房价收入比为。
2002年的房价收入比还是比较正常的。全国各省市当中房价收入比最高的并不是北京、上海，排在前5名的是西藏、宁夏、海南、北京、广东。
联合国专家认为，如果房价是年收入的6倍左右，老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够做到供求平衡。正如我们在前面阐述的那样，由于各国采用的统计数据不规范，简单地在国际上比较房价收入比的意义并不大。在这里我们不妨大致看一下：按照1998年联合国人居中心的统计数据，世界各国房价收入比的平均值为，中位数为。2002年中国的房价收入比在世界各国的中位数左右。房价的扭曲情况并不十分严重。中国的居民收入及储蓄状况见表5…1。
表5…1居民收入及储蓄
1998～2002年（％）2002～2006年（％）
GDP年均增速
房价收入比与居民购房能力（3）
职工工资总额年均增速
城镇居民任均可支配收入
农村居民人均纯收入
城乡居民储蓄存款余额
数据来源：《21世纪经济报道》，2007年7月9日。
2007年第1季度GDP同比增加，城镇居民人均可支配收入为3935元，同比增加，扣除价格因素，实际增长。在2007年第1季度，70个大中城市房屋销售价格上涨，涨幅比2006年第4季度高个百分点。从这些数据来看，城镇居民可支配收入增加的幅度高于房价上涨幅度。2007年第1季度的房价收入比未必会明显上升。从全国来看，居民购房能力并没有显著下降。
李一戈在《21世纪经济报道》上发表一篇文章“收入与房价的赛跑”。他引用了几组数据：我国职工工资总额和职工平均工资从2002年以来连续4年实现两位数增长。2006年，中国在岗职工工资总额为23439亿元，年均递增；在岗职工平均工资为21001元，年均递增12％。2000～2005年，全国年平均房价增长率为，扣除固定资产投资的价格因素，实际增长率为。2006年12月全国70个城市商品销售价格同比上涨。从总体来看，房价没有收入涨得快。
不过，职工工资增长比较均衡，每年涨一点，但是房价却呈现跳跃式增长。人们对房价上涨的反应要比工资上涨强烈得多。
另外，对于个人来说，工资上涨幅度与购房能力并不是简单的线性相关。例如，一个人的月工资为2000元，除了养家日常开销之外，最多能拿出500元支付住房费用。如果他的工资增加到3000元，他就有可能拿出1000元来购房。工资加了50％，而购房能力上升100％。毫无疑问，这几年工资水平的大幅度提高使得居民购房