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民众是租房还是买房
民众是租房还是买房？在一个比较正常的房地产市场中，这是民众十分容易回答的问题。因此，房屋租售比例肯定反映了所在城市房地产市场的发展水平。一般来说，房屋的供求关系在售价和租价上的体现是一致的。但是，当房屋供不应求时，房屋的售价与租价都会上涨。也就是说，当房屋的售价上涨时，房屋的租价也会随之上涨；或房屋的租价上涨时，也会推动房子售价上涨。在这样的情况下，无论租房者还是购房者都能够根据自己约束条件，选择一种适合自己的是租房还是买房的方式。
但是，如果房地产市场是一个完全投资炒作的市场，那么房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，这时房屋租价一般比较客观。如果说，房屋租金波动不大或处于低位徘徊，而房子的售价快速上涨，那么这说明了房价存在虚高。购买住房投资者不是希望通过房子的租出来获得相应的投资回报率，而是希望通过房子价格变动的差价来获得回报。如果说，房子租金过低，也就说明购买房子投资者较多，购房的投资者的比例过高。
对于目前中国的房地产市场来说，由于该市场刚发展起来，无论是一手房市场，还是二手房市场及租房市场都是不太成熟的市场。在这样的市场中，对于一般民众来说，他们往往无法根据市场的信息作出好的判断。再加上一些非市场的文化因素的影响及不少居民对房地产情况的不了解，使得国内不少居民对于自己是租屋还是购房更是没有一个明确清楚的概念或判断。特别是当各种误导性的概念泛滥时，国内不少居民在不能清楚判断是租屋还是买房的情况下轻易地进入购房市场。这也是目前国内房价不断上涨的原因之一。
比如说，近两年来，北京、上海、深圳等一线城市的房租上涨了大约15％左右，而同时期商品房售价却涨了两三倍，有些城市房价甚至上涨幅度比这还大，房屋售价和租价差距明显地拉大。看到不断上涨的房价，不少居民总是以为，房价过去在快速上涨，房价未来同样也会快速上涨。因此，如果个人购房越往后，那么他要进入房地产市场所要所承担的房价就会越高，因此，个人购房就越要早进行。而且，在这些人看来，尽管个人购房条件不足，但可以通过银行按揭贷款进入房地产市场。尽管个人购房要承受几十年的还房款的负担，但最后房子是归自己所有。既省了房租，又可通过房价上涨让房子升值。
其实，在这里有几个问题，一是房租上涨幅度小，而房价上涨快，这说明了房地产市场炒作严重，房地产市场的价格并不是由自住型购买者决定的，而是由住房的投资者的需求决定的。由于投资者的住房需求是不确定的（比如房价上涨时，住房投资者需求会无限放大，反之房价下跌时，住房投资者需求又会无限缩小），因此，在一个住房投资者为主导的市场，这个房地产市场的投资是风险极高的。但是为什么这几年中国的房地产市场投资能够赚得盆满钵满？并非是中国房地产市场的基本法则有何不同，而是政府对房地产市场的政策、对房地产市场的隐性担保所导致的结果。在一个房地产投资市场，政府如果让该市场的价格稳定，即该市场的价格只能在一个上涨的水平上，又有便利的银行金融杠杆及低利率政策，国内房地产市场的投资炒作岂能不盛行？房地产市场的价格岂能不不断地飚升？如果不是政府对房地产市场的隐性担保，投资者面对房地产市场的不确定性，也就不会贸然地进入该市场了。
二是对于自住型的住房消费者来说，由于政府对房地产市场的隐性担保，房价不断地飚升，自然也就迫使这些住房消费者提早买房。在这种情况下，就会面临以下几个方面的问题。比如住房消费者需求提前，同样会与住房投资者一起来推高房价。还有，对于住房消费者来说，他们提前进入房地产市场，是不是一定降低了其购买负担？这就要看各个住房消费者本身的条件，就得看他们在购买住房时对各种风险的考量。因为，如果住房消费者完全不需求贷款一次性支付房款，那么这些住房消费者在购房时只是没有计算购买住房时所使用资金的机会成本，他所面临的风险不高。但是，如果住房消费者购买住房时是通过银行按揭贷款及使用父母的钱来购买住房，那么他所面临的风险可大了，比如利率风险、父母养老保险风险、个人未来职业变化风险等。这就是目前国内不少住房消费者成为“房奴”的原因所在。如果购房者是在房价高点进入，那么当市场逆转时面临的风险就更高了。所以，对于个人是否购房，并不在于他人是不是购买房子，而是在于个人财务状况、在于个人对未来收入预期、在于个人对购房后的风险考量，如果这些方式没有想清楚，个人贸然地进入房地产市场，其风险就更高了。
对于租房者来说，如果房价很高，即使个人有能力进入房地产市场，但是购房的机会成本也是十分重要的问题。因为，一个人购买住房后，就少了许多资金进入其他市场投资的机会。比如在股市大涨的情势下，如果有钱进入这种高风险的市场，可能比购买住房的收益会更高。也就是说，如果这种机会成本大于购房收益，那么个人租房当然是可取的。
还有，许多人之所以要租房，最为重要的是他们资金实力不足，只能通过银行信贷及家人帮助才能勉强进入房地产市场。在这种情况下，租房者若把这些因素及风险考虑进去时，那么他租房会感觉到风险低。而且，特别是在房地产市场泡沫疯胀欲裂时，个人租房面对的风险会更低。
从以上的分析可以看到，个人是购房还是租房，并不是重要的，重要的是个人能否根据自己及市场的情况，根据这些约束条件及风险作出一个好判断与决策，而不是人云亦云。因此，对于每一个人来说，租房还是买房都不可一概而论，而应根据不同的情况来决定。有政府官员说，房价过高，中等收入者可以租房，这种说法不过是想推掉责任而已。（本文定稿于2007年9月7日）
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房价是住房平民化的核心
2006年出台的“国六条”和九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），最大的特点是要用行政性强制的方式来改变目前不合理的住房结构，改变国内的房地产发展模式。正如《意见》指出的那样，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、含经济适用住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房70％以上都将建成90平方米以下住房。有人说，这种强制性的行政规则将让国内房地产市场进入平民化的时代。
所谓的平民化市场，就是绝大多数人都能够进入的市场，无论是高收入者还是低收入者都能进入的市场。据有关部门统计，我国高收入者比重很小，中低收入者要占总户数85％以上。但这几年下来我国每年供应中低收入者的经济适用住房建设投资，只占总投资的6％左右，覆盖面仅为7％。如果以这些数据来衡量，这样的市场还不是平民化的市场。
目前国内的房地产市场还不是平民化的市场，而是高收入者的市场，特别是一个高收入者利用银行金融杠杆炒作的市场。别看目前国内的住房市场投资者所占的比重不会超过20％（可能国内的一些城市要高于这个比重），但就是这些住房投资者推高国内房价，使得国内绝大多数人无法进入这个市场。因此，它不是平民化的市场。
而国内民众基本上能够进入的市场应该是绝大多数人都有支付能力的市场。从美国的房地产市场发展的宗旨来看，美国的住房生产就是要满足绝大多数人能够有支付能力的需求，就是绝大多数人能够在个人努力及政府帮助下进入市场。因此，《意见》的出发点或倾向是在向这样的市场发展，即向平民化市场发展。
但是《意见》的两个70％限定，仅是触及到平民化市场的表面，而没有触及到平民化市场的核心。因此，《意见》的宗旨是稳定当前的房价，并希望通过调整住房供求关系来对快速上涨的房价起到一定程度的抑制作用。但是，如果中国的房价只能停留在稳定的基础上，那么国内房地产市场与平民化仍然十分遥远。
就目前的情况来说，国内的房地产市场价格过高已经是不争的事实。它不仅表现为让国内绝大多数人远离这个市场，而且这种房价过高并非是少数几个大城市而是蔓延到全国绝大多数城市。在这样的情况下，如果要稳定当前国内房地产市场的价格，也就是说目前的房地产市场以及在以后一定时期的房地产市场，都是绝大多数人无法进入的市场。尽管住房面积可以做小，但小面积的住房可不可以是高价格呢？在《意见》中对此没有半点儿限定。
如果小面积的住房也维持在高价格上，如果对小面积住房同样不进行严格的限制而让大量的住房投资者进入，那么以往炒作大面积住房的投资者同样不也可以进入小面积住房进行炒作吗？如果这样的情况出现，那么两个70％限定对平民化住房市场的意义就不大了。
因此，平民化的住房市场不仅在于对住房面积的限定，而且在于住房市场价格能够使绝大多数民众有支付能力进入市场。平民化住房市场的核心是住房价格的平民化。当然，住房价格的平民化应该包括两方面的内容。�