理由- 第35部分

　　　　　　　　　　　　　　　8。妨碍执行

　　“妨碍执行的方法有各种各样，可在明乐玩具店和千住北西塔楼二0　二五室的
两起案子中，早川董事长采用的是完全相同的方法，确实这是典型的古典方式，不
太具有暴力性。在明乐玩具店一案中，早川董事长还给原店主A　夫妇提供了相当不
错的条件，和一些以大发横财而进行抢劫威胁的人比起来，他应该被称为具有思想
性理由的确信犯。像这种人在不动产拍卖的妨碍执行中是非常特殊的。”

　　律师户村六郎这么说。从现在开始，我们想听一听这位精通民事执行法，并参
与解决过数起拍卖物品的妨碍执行案，具有丰富经验的户村律师的意见。

　　“我所在的港区法律事务所所接受的案件有两成都是关于拍卖不动产妨碍执行
的案子，这些案子几乎都是由我负责的。如果要说非常有意思——可能不太妥当，
但确实有很多案件意味深长。这不仅仅只是经济问题，从不动产拍卖的妨碍执行案
件中可以清楚地看到现代日本社会所面临的各种矛盾和问题。”

　　“不管是‘拍卖’也好，还是‘妨碍执行’也好，普通人对这两个词都不是太
熟悉……”

　　“是这样的，所以，我就要从这里开始讲起。法院进行的不动产拍卖是怎么回
事呢？　这有两种情况，一种是作为强制执行而进行的拍卖，另一种是为了实现抵押
权而进行的拍卖，可现在法院所进行的不动产拍卖大多数都是后一种情况，明乐玩
具店和小丝先生的西塔楼二0　二五室都属于这种情况。”

　　“买现担保权而进仃的拍卖。”

　　“是的，债权人为了确保对债务人的债权，要在债务人所有的土地建筑物上设
定抵押权并进行登记，像登记簿这种公开的文件应该把这些情况记得清清楚楚。在
明乐玩具店一案中，向A　提供融资的金融公司在明乐玩具店的土地建筑物上设定了
抵押权。而在小丝一案中，第一抵押权者住宅建设贷款机构在二0　二五室上设定了
抵押权。

　　“在债务人顺利返还债务——也就是说完全还清贷款，当还完贷款之后，这种
抵押权就会马上取消。因为已经没有贷款了，所以也就不再需要担保了，这是最理
想和大家最期望的形式。

　　“可是，在现实生活中，许多案件都是债务人的还款时间拖得太长，或者就是
完全停止还款。这样一来，债权人就无法估计还款时间，借出去的钱也无法收回。
在这种时候，债权人就希望通过法律手段将用作抵押权的不动产尽可能卖得高一些，
以便收回借出去的钱即债权——通俗地说，这就是担保权的实现。反过来说，担保
权就是在无法收回贷款时没收担保物并将其转换成金钱的权利。

　　“在明乐玩具店和小丝的二0　二五室案件中，它们各自的债权人都知道A　先生
和小丝已经无法返还贷款了，他们当然要实现其担保权。当债权人提出拍卖申请并
决定开始进行的时候，为了防止所有权人将用作担保的土地、建筑物或公寓房屋出
售给债权人以外的人以换取金钱，法院当然要采取措施不准随便买卖。然后法院公
开这些拍卖物的信息，开始征求投标人。这就是拍卖的程序。”

　　“拍卖的结果就是最后决定中标人，这就是买受人。”

　　“是的，买受人既可以是竹木房地产公司，也可以是像石田直澄这样的普通市
民，任何人都可以参加法院的拍卖活动——因为对普通人而言，机会也是均等的。
不过，在实际生活中，法院的不动产拍卖有一个特点。那就是不知为什么，这种拍
卖很困难，或者会产生许多纠纷，普通市民一般都不会参与。法院拍卖物品设定的
最低竞买价格要比实际价格低得多，所以有许多便宜东西，可麻烦也不少。因为可
以大发横财，所以这些事都会和一些品行不端的业者及暴力组织联系在一起。即使
有人发现了一件不错的东西想去投标，他们也会受到想大发横财的竞买人的干扰或
威胁，不管怎么说，他毕竟是个外行，根本无法处理这种事情。通常情况就是这样
的。

　　“确实有这种情况存在，所以现在这也是非常头疼的问题。而且如果任由这种
事情发展下去的话，就会让适宜的买家离拍卖物品越来越远，形成一种恶性循环。
因此，为了让普通民众更加便利地参加法院的不动产拍卖活动，日本于昭和十五年
i0月1　日起开始实施的《民事执行法》做出了几条规定。这就是，既可以向执行法
官提出将提交的招标书封存，还可以在规定的期限前通过邮寄招标书参加招标，这
些都是最近流行的主要方式。”

　　“这就是说，每个人不用亲自到法院也可以参加招标活动。”

　　“是的，而且这样一来，外面的人也不会知道有什么人参加了什么物品的招标，
由此当然可以保护普通民众即竞买人了。

　　这项制度既能发挥良好的作用，细想一下，它还是一个非常人性化的制度。和
过去相比，参加招标的普通人略有增加，但还是没有太大的变化。目前，法院的拍
卖物品仍然会有一些危险和麻烦。“

　　“像明乐玩具店和小丝先生的二0　二五室的案子也没什么可奇怪的。”

　　“是的，虽然很不幸，但这是事实。我还是言归正传吧。不仅仅是普通民众，
就连房地产商也认为拍卖的房屋既危险又麻烦不愿意参与……让他们这样想的很重
要的一个原因就是我们现在想要讨论的‘妨碍执行’问题。

　　“它可以分成两大部分，一个是债权人提出拍卖房屋时所受的十扰，另一个是
通过竞买中标的买受人在接受交付时所遇到的不当妨碍。早川董事长的所作所为，
不管是在明乐玩具店，还是小丝先生的二0　二五室，都属于后一种情况。”

　　“平常不太引人注目的事情，在一定时期内也会引起全日本的天注，例如住专
问题。为了解决住专大量的不良债权，处理机构表示？　后必须对众多的不动产进行
竞买，可他们也时常遇到妨碍执行的情况。妨碍执行的既有债务人及其一伙的人，
也有根据情况想获取利益的第三者，形式多种多样。你们没有发现，那段时间有许
多人因为这件事被逮捕吗？　”

　　“是的，主要是以‘妨碍竞买’的罪名被逮捕的。所谓‘妨碍竞买，，按字面
解释，就是利用暴力，或做让人讨厌的事情，或采取威压的行为妨碍竞买活动。另
外，也有不使用暴力的情况，事实上，这就是早川董事长所采用的方法。”

　　“是伪造假的租借合同书吗？　”

　　“是的，为了妨碍竞买和房屋交付，这是非常惯用的手段。

　　“租借分为短期租借和长期租借两种，现在我们要谈的是前一种——短期租借。
租借公寓时，住户要和房主签订租借合同，合同上规定了两年或三年的时间，还规
定有房租的多少。这个合同的期限，在抵押权登记之后，如果建筑物的合同期限在
三年以内的话，那么它就是受到民法保护的短期租借权。

　　“在这种短期租借的情况下，如果租赁权是在决定对房屋进行竞买前设定的，
那么它就可以对抗抵押权人和买受人。抵押权人和买受人如果想在租借期限届满前
让其退房的话，他们不仅要和住户进行商量，而且还必须支付一定的退房费。

　　“但是，如果这种租赁权的设定是在决定竞买之后，那么话就得反过来说了。
租赁人既不能对抗抵押权人和买受人，也无权要求支付退房费。即使是赖着不搬，
法院也可以命令其搬出房屋，有时最后会通过强制执行来解决问题。

　　“因此，在短期租赁权的情况下，这个租赁权的设定是在竞买之前还是之后，
就成为一个非常关键的问题了。

　　“于是，为了干扰竞买，或者为了得到退房费，有人就会伪造一份文件，称在
决定竞买前就已经设定了租赁权。”

　　正如我们知道的那样，在明乐玩具店和千住北新城小丝家的二O　二五室的案子
中，早川董事长使用的都是这种手法。

　　在这两个案子中，他都是让债务人半夜悄悄逃走，然后让装成租房户的人住进
去，再伪造一份合同，写上假日期，说明这份租房合I　司是在决定竞买前就已签订
好了，以此来对抗买受人。

　　虽然这已经是大家用烂了的骗术，可让人困惑的是它还是有意想不到的效果。
为了要证明这是一个谎言，抵押权人和买受人就必须证明这份租赁合同至少不是在
决定竞买前签订的。与证明某件事“是怎么回事”相比，要想证明某件事“不是怎
么回事”则要困难得多。

　　对手当然会用合同书作为挡箭牌，而这一边则只能去收集证据。

　　他们要找附近的邻居了解情况，可如果要想证实真正有问题的租房人以前一直
住在那里——不管怎么说，这也是非常不切实际的做法。

　　律师建议竹木房地产公司的通口先生连续拍摄带有日期的明乐玩具店土地和建
筑物的照片，我认为这是非常合适的办法。有了这样的照片，有时也能清楚地说明
主张存在租赁权的一方是在撒谎。

　　可是，拍卖的房屋和普通出售的房屋不同，中介公司拿着钥匙，不可能让别人
随意进去拍照的，所以要想到处拍照留下证据也是相当困难的。事实上，在明乐玩
具店一案中，从外面拍摄的照片都没有派上用场。

　　即使是捏造或撒谎，可如果他人主张存在短期租赁权进行对抗的时候，法院也
必须对这一点进行调查，不能简单地命令住户搬出。

　　而抵押权人和买受人也必须竭尽全力来揭穿谎言，证明这是属于非法占有，并
将占房人赶出去。

　　以采用这种手段对抗抵押权人和买受