市场的压力和无效率。土地使用的方式，应由社会的长远利益决定”
在人们意念中，批地旋风引出一种错觉，似乎土地使用制度改革，最直接、最高效的是批地卖地，以地生财，以地换钱。因此，形成了土地使用制度改革单轮独转的局面批地热。这种急功近利的举动，必然导致出让无序，批地无章；而土地使用制度的改革，市场的兴建，则处在朦朦胧胧的迷雾之中。
１９９４年５月７日，八届全国人大常委会上，委员们语重心长地指出，我国城镇国有土地供应总量上仍以行政划拨和协议出让为主，协议出让的价格，多是“市长价”、“县委价”，而不是市场价，随意性很大。“条子地”、“关系地”、“人情地”以低价进，高价出，为全国范围内出现的炒地皮风创造了条件。
全国人大委员点中了穴道，近几年出现的“圈地热”正是一些政府官员们的“随意性”所导致的。
在我国，土地市场刚刚起步，全国还没有一个统一的、规范的地价体系，因而土地价格人为因素起了决定性作用，压地价成了一些城市和开发区吸引资金的主要手段。这就被商家钻了空子，投机取巧，“炒地皮”。
旁观者清。世界银行权威人士Ａ·黑马一语破的：“中国房产与地产分开登记的制度不恰当，因此没有统一规则，未经周密论证，而急功近利，带有极大程度短期行为的批地旋风的刮起，也就在所难免了。”
问题是严重的！它的危害也渐渐被人们所熟知。由于“圈地热”、“开发区热”而刮起的批地旋风，自然是客观地触亮了红色信号：土地批出量过多，规模过大，价格过低，造成土地增值的损失，这就为炒地皮提供了条件；另一方面，大量的土地被外商和单位所控制，势必削弱了政府控制土地、左右房地产市场的能力，刚刚涌现的房地产市场出现混乱，也就是必然的了。
以致力推动市场经济著称的吴敬琏的观点十分明确：权力不能进入市场。卖地皮，搞贷款，全凭官员一张嘴，这种“霸王生意”，干扰了经济秩序，对市场经济绝无好处。形成“圈地旋风”的原因是多方面的。但最主要的一点，是政府行为的偏离法制轨迹。这是土地管理上的失误，为此，出现违法用地、越权批地、多头批地的怪事。《光明日报》在１９９３年１月１２日撰文指出：有的出让几平方公里、几十平方公里的土地也不报国务院批准，个别省规定将各级土地审批权限下放一格，省里搞，后来县级开发区也纷纷上马，再后来索性区、乡也圈出一块地挂起了开发区的牌子为了牟取暴利，你炒我炒，肥了“炒家”，亏了国家。因为地皮多了，炒来炒去，大片土地闲置起来“晒太阳”，人们形象地叫它“太阳工程”！
敦厚慈祥的母亲－－－土地，再也经不起折腾了！
对于盲目圈地、搞开发区，国务院已是三令五申，进行制止。在“旋风”乍起的１９９２年岁末，仅仅一月之内，中央连续发出了三个文件，制止“圈地旋风”的蔓延。
１９９２年１１月７日，国务院发布了《关于发展房地产业若干问题的通知》，文中强调：“出让土地使用权一定要与建设项目相结合，不要盲目地成片让出土地使用权。土地使用权的出让，以规划为前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理。”
１１月１８日，仅仅相隔１１天，又发出《关于严格制止乱占、滥用耕地的紧急通知》。通知命令：“乡镇不设开发区。”还指出：“对脱离实际、开发区搞得过多、规划面积过大的，要撤并、核减。”“开发区的用地禁止多占多用、占而不用，严格控制占用高产农田和菜地，尽量占用荒地、荒滩和闲置的土地。”
中央三令五申，可谁听呢？正如群众所言：“小鬼不听大鬼的”，“地方不听中央的”。树欲静而风不止！
“筑巢引凤”不见凤
一时间，在全国，出现了一个“圈地”的代名词“开发区”。
原本，“开发区”是改革中涌现的一种加速地方经济发展的新形式。
最早，它起源于沿海。具体讲，许是在８０年代初，在深圳那块空旷的土地上，冒出来的一棵粗壮的“摇钱树”。
这一实践，表明可以集中人力、财力、物力，对准一块地方，作为“大本营”进行开发。在那里办企业，建城镇，筑起高档楼宇，兴起新型城镇，或引进外资，或聚集国内众多地方实力，兴办工业、金融、旅游加快资金的原始积累。
这一实践，在深圳是成功的；在广州、珠海也创出奇迹。
中央对此作了肯定。因此，开发区的涌现是有其特殊的历史成因，特殊的背景，特殊的条件和环境的。
早在１９８４年５月４日，党中央、国务院发出通知，决定进一步开发１４个城市，决定逐步兴办经济技术开发区。为了发展高新技术，实现经济飞跃，１９９１年３月６日，国务院又决定继北京之后，又批准２１个国家级高新技术开发区。
随后，将这一经验，引申开去，在全国又形成了“经济特区”，将沿海的深圳、珠海、厦门、海南，划为“特区”。这经验，无论从眼前的发展，还是从长远利益，也无论是从发展民族工业，还是从引进外资、引进世界的先进科学技术、先进的生产设备方面都是十分有利的。多年的实践，也证明了这一决策是正确的，可行的。笔者想说的，民众所议论的，不是对中央的决策有什么疑虑，也不是对“经济特区”的褒贬，而是对一些干部头脑发热，在１９９２年春夏之间，以至于那年岁末，在全国掀起一股热潮“开发区热”，进行探测与分析。
一哄而上
挡不住的“圈地旋风”！
挡不住的“开发区热”！
这对“孪生兄弟”的诞生，给一些当权者、头儿们，带来一种错觉：“要得富，大搞开发区赶时髦。”于是，一些人专门窥测风向，哪门热就搞哪门。
他们想的是，中国人要摆脱贫穷，国力不足，家力不足，要在世界上活得洒脱自在，活得精神，要使中华民族从第三世界，一跃成为第一世界，一夜之间要成一个趾高气扬的“阔老”、“大款”，一个重要途径就是围地建“开发区”，向土地要钱，要黄金，要美元。
于是，在全国许多省、市，呼啦一下，掀起了大搞“开发区”的热潮。省里搞，市里搞，县、区、乡、村伺机效仿。
在１９９２年秋天，笔者到川南去采访，走进某乡镇，离场镇不远处，一片沃土被高墙围着，荒着。我问乡长，他眨巴着双眼，仓皇应阵。他支支吾吾，闪烁其辞地只吐了半个字：“开”
“开发什么？有没有项目？”
“这这个问题还没有考虑过。”
“谁来开发呢？”
“哦，等客户，引引凤呀！”
“既然没有项目，为啥把地圈起来呢？”
“别人都这么干，我们不学着点，村民会说我们无能”
他的回答妙极啦！
似乎，别人搞“开发区”，他们的手痒痒的，没有项目，没有资金，没关系，先“圈地”，再引进客商，投资兴建。于是大家把这着棋，称为“筑巢引凤”，“凤”在哪里？这是个不解之谜。
不久，我又去川西北某县采访，那已是１９９３年的春天了。那里是成都平原的尽头，仍然是人多地少，土地金贵，一位村长硬着头皮，围起一块好地，建开发区，“引资”。本来那个地方偏僻，交通不便，连记者的脚都不容易伸去。更糟的是，中间修了一条水泥路，可四方不通车。那地方，还有令人头痛的是三天一停电、五天一断水，谁受得了呢？外资、项目引不来，连“炒家”也不会光顾，“开发区”只好“晒太阳”。钱投下去了，田也荒了。农民心痛地说：“良田变成荒地，好地变成水泥路，只需三五日；要把水泥路再变成良田，就难啦！”
这种不切实际，各地纷纷“筑巢”的作法，必然造成全国性的“巢”多“凤”少，“花多”“果少”，有的开发区，“凤”从远方飞来，虚放一枪，便销声匿迹。结果呢？竹篮打水一场空，白白浪费大量的土地和人力、物力及财力。
我从外地采访归来，不禁有些担忧。忽然间，想起了那个难忘的岁月：１９５８年，全民炼钢，大办公共食堂，搞得天翻地覆，结果呢，人闹疲了，钱花光了，树子砍了，两手空空。眼下大办“开发区”、“房地产业”，围地圈地，搅得农民不安、社会不安。这些过热的举动，会不会又放空炮呢？
我这样想，但没这样说。于是，我做了周密调查，多方听取社会的反映。
农民反映十分强烈！
社会各方面的舆论哗然！
大搞开发区的弊端有种种。
房地产业，号称为牵动经济效益的全局的“牛鼻子产业”。如何引导，让它带动市场经济，以致整个经济的发展，如何约束那些乱牵“牛鼻子”而扰乱了市场经济的行为，是人们十分关注的热点。
房地产业和开发区，有着密切的关系。“地产热”推动了“开发区热”，前者发高烧，后者打摆子，构成了畸形发展的趋势。
兴办开发区，改善投资环境，有利于对外开放，有利于加速经济发展和全国城市化、工业化的建设进程。这本是一件值得欣慰和称道的事。然而，由于开发区在全国遍地开花，速度之快，数量之多，导致畸形发展，这不得不令人担忧。
“开发区热”与“房地产热”、“圈地热”既相辅相成，又各有其特点。“开发区热”最突出的有两大特点：
一哄而起。自１９９２年春天开始，从沿海到内地，从城市到乡村，不多时“经济技术开发区”、“高新技术产业开发区”、“工业技术开发区”、“旅游开发区”、“扶贫开发区”公路两侧，大桥两头，一块