⑷房地产的抵押，视该房地产于期满后是否转移占有而确定是否征税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，列入土地增值税的征税范围。
⑸一方房地产与另一方房地产进行交换的，由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态收入，因此属于土地增值税的征收范围。
2。【问题】各乡村在集体土地上开发建造商品房，乡镇企业和农民转让房地产时土地仍属集体所有的，是否缴纳土地增值税？
【解答】土地增值税以有偿转让国有土地使用权为征税对象。对各乡村在集体土地上开发建造商品房出售，乡镇企业和农民转让房地产时土地仍属集体所有的，按规定不征收土地增值税。
3。【问题】军队转让房地产是否缴纳土地增值税？
【解答】按土地增值税法的规定，对军队把原军事用地转为民用，并在地方国土房管部门办理产权转移手续的房地产转让，应按规定征收土地增值税。对军事用地改变用途，但未在国土房管部门办理产权转移手续的房地产转让，暂不予征收土地增值税。
4。【问题】如果房地产开发企业仅出售商品房的使用权，是否缴纳土地增值税？
【解答】在实际工作中，某些房地产开发企业仅出售商品房的使用权，或者虽然出售商品房、标准厂房的产权，但土地使用权归开发企业所有并收取地租的；对这种情况，由于未发生土地使用权转让，不征收土地增值税。
5。【问题】房地产转让如何确定收入的实现？
【解答】房地产转让按以下原则确定收入的实现：
⑴ 以预售方式转让房地产的，以实际取得的预售房收入确定为收入实现；
⑵ 以分期付款方式转让房地产的，以每期实际取得的收入确定为收入实现；
⑶ 以普通房地产买卖合同形式转让房地产的，以取得收入的当天为收入实现。
6。【问题】纳税人支付给中介机构代销房的手续费计算土地增值税时能否给予扣除？
【解答】一般情况下，纳税人支付给中介机构代销房的手续费已在企业的“销售费用”账户中核算，作为间接费用扣除了，因此其代销房手续费不再单独给予扣除。
7。【问题】房地产开发企业对外支付的各类赞助款能否作为开发成本、费用列进扣除项目金额？
【解答】房地产开发企业由于各种需要对外支付的各类赞助款（如用于开发小区以外的道路绿化等），不能作为开发成本、费用列进扣除项目金额，显然不能作为三项费用和加计20％扣除的基数。
8。【问题】土地增值税扣除项目中的“房地产开发费用”与房地产企业财务会计制度中的“管理费用、财务费用、销售费用”是何关系？
【解答】土地增值税的扣除项目金额中的“房地产开发费用”是指与房地产开发项目有关的管理费用、财务费用、销售费用。房地产企业财务会计制度中的管理费用包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏及毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。财务费用包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。销售费用包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费、以及专设销售机构的销售人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗和其他经费等。
从上述可知，土地增值税的扣除项目金额中的“房地产开发费用”是房地产企业会计核算中“管理费用、财务费用、销售费用”中的一部分但两者的列支标准是不同的。土地增值税暂行条例及实施细则规定。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）款规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）、（二）款规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。也就是说，土地增值税扣除项目金额中的“房地产开发费用”，除利息可以按实际支出数（如果符合规定）扣除外，其余均按比例扣除。而房地产开发企业会计核算中的管理费用、财务费用、销售费用，除管理费用中有些是规定列支比例外，其余一般是据实列支核算的。
土地增值税暂行条例及其实施细则之所以要做出这样的规定，是因为土地增值税是在房地产转让时，按转让收入减除扣除项目后的增值额征税，要求按转让项目计算增值额，但在房地产开发企业会计核算中，其管理费用、财务费用、销售费用是作为期间费用，直接计入当期损益，不按转让项目进行分摊。所以，土地增值税扣除项目金额不可能按实际支出数扣除。对“房地产开发费用”中的银行贷款利息支出，由于考虑到其所占的比重较大，且可以通过金融机构提供的证明掌握其实际支出情况，因此作了特殊规定，对能够按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的，可以按实际支出数扣除。
9。【问题】对支付非金融机构的其他单位集资、贷款利息，在计算土地增值税时能否给予扣除？
【解答】凡社会集资以及非金融机构等渠道借贷利息支出，不允许据实扣除，依《土地增值税实施细则》规定，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本规定计算的金额之和的10％计算扣除。
10。【问题】企业违反财务制度，将开发间接费用在管理费中核算，在计算土地增值税时能否给予扣除？
【解答】纳税人开发房地产的开发间接费用与管理费用，应按财务制度规定分别核算，纳税人开发费用在管理费用中列支，且核算划分不清的，不另行扣除，只能全部作管理费用按规定的比例计算扣除。
税法答疑解惑 城镇土地使用税法
1。【问题】教材中指出“土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。”如果某企业的土地出租给另外一家公司，是不是由承租方缴纳土地使用税？
【解答】这种说法是不正确的，虽然该企业的土地出租给另外一家公司的，但其土地的使用权仍归该公司拥有，承租方只是该土地的临时实际使用人。所以，出租后的土地使用税仍应由该公司缴纳。之所以产生疑惑是望文生义的缘故，以为土地使用税就是土地使用者缴纳，没有认识到使用与使用权是有区别的，土地使用税是针对土地使用权而征收，作为承租人虽然在实际使用土地，但不是土地使用税的纳税人。
2。【问题】部门单位依据国家房改政策出售给干部职工的住房，还要缴纳房产税和城镇土地使用税吗？
【解答】部门单位依据房改政策出售给干部职工的住房，如果土地使用权和房屋产权（或部分产权）还属于该部门单位的，就应缴纳土地使用税和房产税；如果土地使用权和房屋产权已不属于该部门单位的，则不用缴纳房产税和城镇土地使用税。
3。【问题】关于对缴纳农业税的土地应否征收土地使用税？
【解答】在《国家税务局关于印发的通知》（国税地＇1989＇140号）作了这样的规定，凡在开征城镇土地使用税范围内的土地，除纳税人直接用于农、林、牧、渔业的按规定免予征税的土地以外，不论其是否缴纳农业税，均应照章征收土地使用税。
4。【问题】外资企业缴纳的土地使用费与土地使用税有什么区别，是否缴了土地使用税就不用缴纳土地使用费？
【解答】根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税”。因此，凡在城镇土地使用税开征范围内拥有土地使用权的单位和个人，不论以何种方式（包括出让、转让方式）取得土地使用权，均应按规定缴纳土地使用税。
土地使用费一般是对外商投资企业征收的；城市房地产税仅是对外商投资企业的房产征税，没有对地产征税，所以对外商投资企业的地产征收土地使用费。
一般来说对同一地产，土地使用费和土地使用税只缴纳一种。
5。【问题】纳税人实际占用土地面积与《土地使用证书》所载面积不一致的，如何计算城镇土地使用税？
【解答】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。纳税人实际占用面积与《土地使用证书》所载面积不一致的，主管税务机关可以据实核定实际占用土地面积计算应纳税款。实际占用面积按下列办法确定：
（1）凡由省级人民政府确定的单位组织测定面积的，以测定的土地面积为准。纳税人自行测定和委托其他部门测定的无效；
（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。
（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税。待土地面积正式测定后再