并最终泡沫破裂而引起的。这时，市场中实际供给的房屋数量是远远大于市场的实际需求的。房屋的价格也是虚高的，远远高于其自身的一般价值。只是由于市场中大量的投资或投机者，购买了大量的房屋，导致真正流入需求市场的房屋数量减少，从而才导致市场中房屋供给看起来一直处于供不应求的供求状态。”
“换一种说法。市场建造的房屋被大量的库存起来，不向实际需要购房的人出售，使市场中销售的房屋看起来很少，供不应求，从而使房屋价格持续上涨。可是，要知道，市场一直在不停地建造房屋，市场库存的房屋越来越多，其实际的数量可能已经远远超出现有市场的实际需求，只是库存的房屋尚未流入真正的需求市场而已。一旦这些房屋由于某种原因，如经济危机的爆发，而同时流入到市场当中去，那么，在很短的时间内，市场中房屋的供给将远远大于市场的实际需求。这时，房屋的价格将开始快速的下跌。”
“本来，正常情况下，房屋价格的下跌是为了让更多的人买得起房，愿意去买房，从而增大市场的房屋需求。使市场中房屋的供求关系，在一定的价格水平上维持某种基本的平衡，然后，在时间的作用下，使市场可以将新涌入的房屋逐渐消化掉。可是，由于新涌入市场的房屋数量实在太多，远远大于市场的需求，这时，市场寻求供求关系平衡的过程必然是一个急剧、快速的过程。”
第17章 虚假的市场需求
“市场中的房屋价格开始急剧的下跌。”凯威儿继续说道，“这很可能并不是一个一下子就完成的下跌过程，也就是说，很可能并不是一个一跌到底的样子。虽然房屋价格的下跌速度会很快，幅度会很大，可是，这种下跌仍然可能是分为几个阶段进行的。也就是说，房屋价格下跌到一定程度，会停止下跌，甚至有可能出现小幅度的反弹，然后，再继续下跌。”
“为什么房屋价格的下跌会出现几个阶段？这是由于在房屋价格下跌，寻求市场供求关系平衡的过程中，市场的实际房屋供求数量，会不断出现变化。当房价下跌到一定的程度，虽然市场中的需求可能是不增反减的，可是由于市场的供给一方，也出现惜售的情况，导致市场中房屋的供给数量也减少。这时，房屋市场就有可能在一定的价格水平达到暂时的供求平衡，从而出现房价下跌暂时停止，甚至出现小幅度反弹的状况。”
“另外，这种分几个阶段的下跌过程，也有一些现实的意义。当房价下跌到一定水平，停止下跌的时候，可能会有一部分人产生误判。他们以为房价下跌已经见底，开始动手‘抄底’。这时候，就发生了风险的转嫁过程。那些抄底者可能会在未来的房价下跌过程中，承受一定的损失。而原有的持有房屋的个人或机构中，只有少数的对市场判断准确的个人或机构，才有可能在这样的时候，通过出售自己的房屋来避免未来的更大的损失。其实，正是由于这些新的购房者，房价才有可能在下跌过程中出现一定程度的反弹。”
“当然，市场是千变万化的，很多时候是难以判断和抉择的。抄底者完全有可能抄到底，售房者也有可能卖个最低价。市场中有没有机会，是什么样的机会，什么时候该采取行动，采取什么样的行动，都是需要个人或者是整个团队依据自己对整个市场的了解，以及市场的现状，来最终做出判断。”
“恩，”张哲点头，“这种分为几个阶段的下跌过程，是市场供求关系作用的结果，是市场寻求供求关系达到新的平衡状态的过程。就像你前面说的，从某种程度上来说，也是社会固定财富与流动财富相互适应与匹配的过程。”
“对，”凯威儿点头，“当房价分几个阶段逐渐下跌到低位的时候，购房者并不会马上迅速增多。对于大多数人来说，更愿意等待市场发出比较确切的信号之后，再购买房屋。而这时，房价通常已经从低位上升了一定的幅度。之所以会出现这样的情况，对于购房者来说，多是因为担忧房价会进一步下跌，他们希望等待市场发出更确切的信号之后，再购买房屋。当然，也会有一部分人，是因为经济危机之后经济状况比较紧张，暂时无力购买。”
“而对于售房者来说，当房价降低到一定的水平之后，越来越多的售房者开始不愿再对房价做出让步，从而使市场房屋的实际供给数量逐渐减少，房价下跌速度慢慢放缓，并在一定的价格区间或者水平上徘徊。从某种程度上来说，这是市场供求关系达到某种平衡的结果。当人们开始发现越来越多的市场回暖信号，对未来的市场抱有越来越乐观的预期时，随着人们逐渐的找回对市场的信心，市场需求将逐渐增多，真正的市场回暖将逐渐展开。”
“但不论怎样，在经济危机爆发之后，蕴含着大量泡沫的房地产市场，在大量库存房屋短时间内涌入，造成市场中供给的房屋数量大大高于市场的实际需求数量，出现严重的供过于求的供需关系状态。这时，房价的大幅度下跌已经不可避免。而且，这个下跌过程，很可能是一个急剧而快速的过程。房价下跌30％—50％是完全可能的。甚至，在这种情况下，如果房价只是下跌30％，可以说已经是比较轻微的问题了，说明之前房地产市场的泡沫还不是很严重。更可能的状况是，房价将一路下跌50％左右。甚至是，如果情况足够严重的话，会下跌更多。”
“所以刚才我们说到的，房屋的现有价格低于购房者的剩余的总的还款数目，这种情况，在这种情况下，是完全可能出现的。房地产市场的泡沫越严重，购房者已经偿还的贷款比例越低，出现这种状况的可能性就越大。由于贷款购房的人群基数非常庞大，出现这种状况的购房者数量也将有很多。这对于银行来说，是一个非常严重的潜在经营风险。另外，银行贷款利率的调整，也将对购房者的还贷造成一定的影响。如果银行一旦由于某种原因提高贷款利率，特别是在经济出现问题的时候，将给购房者还贷带来很大的压力，甚至是难以为继，无力偿还。”
凯威儿说着，停了下来，轻皱着眉头，不知道在想些什么。过了好大一会儿，凯威儿才抬起头，继续说道：“消费需求是经济发展各环节各要素中最重要的因素之一，它是生产的出发点和市场的最终归结点。生产供给的增加是由于消费需求的增大，而只有在市场供需关系基本平衡的情况下，生产供给才能更好的被市场所接受。否则，市场就会通过调整商品的价格，来使市场的供需关系逐渐的达到某种新的平衡。”
“经济泡沫是市场需求不合理的增加造成的，不是以消费为目的的投资和投机直接导致了这种结果，其最根本的核心是利益和利润。我们前面说过所谓的虚假的市场需求，就是指这些需求不是以消费为目的，而是为了通过投资或投机来获取利润，这些所谓的市场需求最终都将转化为市场的供给。这会给市场带来很大的震动和危害，导致市场的供需关系在极短的时间内出现严重的不平衡，导致经济危机的爆发。”
“恩，”张哲点头，“正是由于这种需求不是以消费为目的，它最终将转化为市场供给，所以我们说它是虚假的需求。这种虚假的需求导致市场中的商品供给，始终处于一种供不应求的供求关系状态，从而造成商品价格逐渐上涨，使商品价格逐渐偏离商品本身的一般价值。这样经济泡沫就逐渐产生了。这是一个供给与需求，以及价格和价值之间的差距越来越大的过程。这种越来越大的差距会给以后的经济社会发展，带来很大的潜在风险。”
顿了顿，张哲继续说道：“当经济泡沫在某种因素的影响下破裂，市场完成了这种虚假的需求从市场需求到市场供给的转变过程。它会在短时间内严重的打破市场的供需平衡，使商品价格发生急剧的回归商品自身一般价值的过程。这种情况一旦发生，常常都将是灾难性的。如果情况足够严重的话，这常常意味着一场经济危机的爆发。”
“恩，”凯威儿点头，“尽管这种虚假的市场需求将最终转变为市场供给，但是在这个转变发生之前，我们又不得不承认，这种市场需求是实实在在存在的。这种虚假的市场需求可以极大的放大市场的整体需求，从而导致市场中某种或某些种类商品供不应求，进而导致商品价格上涨。而这又会导致市场缺少竞争，并使市场规模不断扩大。”
说完，凯威儿停了下来，想着些什么。突然，自己笑了起来，边笑边说：“又跑题了，这次跑远了。”
“没事，跑的挺好。”仝铁海笑着说。
“恩。”张哲也抿着嘴点头，瞅着凯威儿，一副意味深长的样子。
“呵呵。”凯威儿干笑，不敢接话，想了想，赶紧说道：“好吧，刚才我们已经说了，经济危机爆发之后，房价大幅度的下跌，甚至出现了房屋的现有价格，低于购房者剩余的总的还款数目的现象。这个时候，银行又会面对哪些问题和状况呢？”
顿了顿，凯威儿接着说道：“单从房贷的角度来说，银行会面临很严峻的问题。首先，对于那些房屋的现有价格，甚至低于房屋剩余的总的还款数目的购房者来说，如果其中的差距达到一定的水平，那么，购房者很可能会选择停止还贷。这时，贷款尽管有贷款抵押和其它贷款担保，但也将很难阻止这种行为的发生。而且，这种平时看起来更加保险的抵押贷款方式，即拥有担保人的抵押贷款方式，在这种情况下，有可能会给银行带来更大的危机。”
“当然，贷款人停止还贷也会冒很大的信用风险。但是面对巨额的现有经济损失和未来的巨大还款压力，那些虚无的信用评级将显得微不足道，从而使其最终失去原本应有的约束力。这大概有两个方面的原因。一是因为，所�