私人楼宇，月收入较低（如1990年4人家庭6600港元），方可申请。 租金低于市面房租。港府于70年代后期推出“居者有其屋”计划，主要面向家庭收入 超过申请公共廉租屋的限额，但又买不起私人楼宇的中下收入者。同时鼓动公屋租户 家境转佳者申请购买。政府建的居屋以成本价出售，是私人楼宇售价的2/3左右。 地产商土地来源 一、参予官地竞投；二、买旧楼夷平清出地盘；三、购入“换地证书”换地：四、 参与填海造地，最典型的是置地公司。 炒楼花 炒楼花是在买楼花基础上衍生成的，最初买楼花者是置业自用，后来发展为投机 行为。炒楼花者，是看好搂价会上涨才买，只需预付楼价的小部分，往往可以获大利。 如楼价是100万港元，炒楼花者只须预付20％的楼价（即20万港元）就可购得楼花。 假设楼价在楼宇完工前上涨了30％，即30万港元。炒楼花者在出卖时可得50万港元， 获利率达150％。炒楼花加剧了房地产市场的投机性，香港出现职业炒手和集团炒家。 楼花走俏，常常出现轮侯排队甚至大出打手的现象。 香港写字楼商铺租金水平 据利比测量师事务所提供的资料，1990年世界主要城市的写字楼每月每平方米租 金排名是：1、东京219美元；2、伦敦117美元；3、苏黎世88美元；4、香港83美元； 5、巴黎81美元；6、新加坡76美元；7、日内瓦68美元；8、马德里66美元；9、法兰 克福59美元：10、米兰57美元。 商铺每月每平方米租金：香港619美元：东京415美元：伦敦411美元；纽约380美 元；新加坡376美元；巴黎347美元；苏黎世337美元；悉尼332美元；日内瓦306美元； 墨尔本266美元。 香港地产三剑客——郭得胜、冯景禧、李兆基。 在未涉足地产前，这三位“广仔”，只是香港默默无闻的小 商人。三人义结金兰，合股投资，其势冲天，后又分道扬镳，各 执己业，成为香港商界赫赫有名的人物。 三剑客，成为香港商界的一段佳话。 不甘沉寂 老一辈香港人或许记得，40多年前，上环有一家鸿昌合记杂货店，店 主就是六八十年代叱咤香港地产的新鸿基老板郭得胜。
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郭得胜是广东中山县入，1911年生，念过几年私塾后，便随父走南闯 北做洋货生意。抗战时期，一家人逃到澳门，开一家信发百货商行惨淡经 营。 日本投降，来澳门避难的外地人纷纷返回原地。郭得胜来返回广东， 而是举家迁往满目疮庚的香港。他在澳门时认识了不少香港人，谙知香港 的过去，他觉得唯有去香港才能实现他成为巨富的梦想。 郭得胜既“好高鹜远”，又脚踏实地。他在上环觅得一间铺位，开设鸿 兴合记 （后改为鸿昌合记）杂货店。香港杂货店多如牛毛，许多人开了一 辈子，也只是个“士多波士”（小店业主）。郭得胜每日早早开店，侍客殷 勤。不过仅凭这，还显不出他发迹的端倪——哪家士多波士不是克勤克俭？ 老街坊对郭氏的印象是，他个子高高的，鼻子大大的——这也算不得什么 富贵相。 1952年，杂货店升格为鸿昌进出口有限公司，这就令街坊不敢小觑。 郭得胜专营批发洋货，业务开拓到东南亚。 50年代后期至60年代初，香港成衣业迅猛发展，拉链走俏，被人们奉 为时髦。郭得胜怦然心动，绞尽脑汁跟日本商人搭上联系，终于取得日本 名牌Y。K。K拉链的独家代理权。郭氏竭尽全力捧牢这个聚宝盆，Y。K。K拉链 不仅独霸香港市场，还行销东南亚，一年的营业额达1000万港元以上，盈 利也有近100万港元。 郭得胜捧牢了这只聚宝盆，马上又腾出一只手去抓摇钱树——新兴工 业产品尼龙。他马不停蹄穿梭于日本台湾之间，获得几家不同类别尼龙产 品的代理权。这一项，年营业额又有1000万港元。 郭得胜年近半百，在通常人意识中，他快到颐享天年的时候。但郭氏 连一丝这样的念头都没有，他想的只是进取。否则，郭得胜，至少不会是 地产巨擘的郭得胜。 冯景禧在三剑客中年龄居中，1922年生于广州的小商人家庭。冯景禧 因与后母不和，未读完中学，16岁便只身闯荡香港，在九龙土瓜湾卑利船 坞做徒工，日薪13仙，如出满勤，月薪近4港元。 1941年日军侵占香港，冯景禧逃离香港，回到汪伪统治下的广州。冯 氏未回家，而是进一间钱庄做学徒，后升为管事、帐房，兑货币，买卖黄 金，还与人合伙经营过酒楼。 香港收复，冯氏携带积蓄的2000元杀回香港做小生意。1948年，他听 说台湾鱼苗价高，于是集资、贷款，孤注一掷。 冯景禧倾资买了一条船，自珠江三角洲装上鱼苗，请了一位船老大， 启程赴台湾。船驶入公海，风大浪高，小船颠簸摇晃，冯景禧呕吐不已， 竟昏了过去。 冯景禧醒来，发现鱼苗死了一大半，急忙用手压气泵输气，但鱼苗愈 死愈多，航抵台湾，鱼苗死得一条不剩！ 这是自己10多年的血汗呀！冯景禧欲哭无泪！同是这一年，香港的另 一位未来富豪霍英东，带人去东沙岛捞海人草，也是遭致惨败。他们都喜 欢冒险，惨重的教训，并未阻止他们日后不冒险。 已经破产的冯景禧，来到台湾后索性一搏到底，他说服船老大拿酬金 出来，自己以船作抵押，两人合伙做水果生意。当载满香蕉的船只返航香 港时，香蕉早变成一堆烂泥。
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冯景禧真正搏尽，一贫如洗了。他不得不从打工仔做起，到朝鲜战争 爆发，手头又有一笔小小的积蓄。 无独有偶，他与霍英东都是在朝鲜战争中发迹的。当时输往内地的特 需物资，大部分是由澳门转口的。冯景禧跑到澳门，主动找承办特需物资 的内地军方代表，开始了走私军火的冒险生涯。那时香港有不少美国、台 湾的间谍。冯景禧的船几次遭到不明身份船只的武装袭击，冯景禧九死一 生，险些丧命。 冯氏发了财，但不像霍氏那样成为巨富。冯氏对传媒谈他的朝鲜战争 传奇保持沉默。当有人说他爱国时，他说了一句大实话：“我为的是钱，我 是死过几次的人，什么东西能赚钱，我就贩运什么。” 朝鲜战争结束，冯景禧炒金炒股，斩获不大，总希冀来个大突破。 李兆基在三剑客中年龄最小，1928年生于广东顺德。父亲在当地开一 间“铺头”，李兆基读私塾时，常去铺头吃饭，双眼发亮，瞪着进进出出、 花花绿绿的钞票。 父亲开铺头略有斩获，就把生意做到广州去。李兆基小学毕业，便去 父亲设立在广州的银庄做学徒，先是做杂工，后来就做铺面伙计。 李兆基成天看着钞票进、钞票出，给钞票迷住了。法市、伪币、金圆 券，还有银行银号自行发行的代银券，它们之间的兑换率是多少？变化如 何？钞票比值变幻无常，像有一只魔手在无形中操纵。 “钞票都是人家的，我们只是赚一点佣金。”父亲向他灌输从业常识。 “我要自己有这么多的钞票就好了。”李兆基常这么想。但他发现，中 国的钞票愈来愈不值钱，昨天还能买一升米，几天后可能一把都买不到。“钞 票有什么用？还是实物牢靠。”李兆基对钞票产生一种不信任感。 1948年，李家的银庄开不下去，变卖家财来到香港。此时，正是“难 民”潮，香港市面，炒汇炒金，如火如荼。于是李兆基就去金号挂单，加 入炒汇炒金的行列。 香港黄金匾乏，李兆基就去澳门，找到当地势大财雄的何贤，与澳门 的炒手联合炒金，获利不菲。 50年代，炒金降温，李兆基开始做贸易，找钱投进货物里滚动，钱自 然愈滚愈多。 面对着大捆的钞票，李兆基仍抱着根深蒂固的不踏实感。后成为地产 巨无霸的李氏回忆道： “我七八岁时已常到父亲的铺头吃饭，自小对生意耳染目睹，后来在 银庄工作，令我深深体会到无论法币、伪币、金圆券等，都可随着政治的 变迁，在一夜之间变成废纸。所以，从那时候开始，我知道银纸不能代表 什么，只有抓着实物才是最可靠的，是可以保值的。” 义结金兰 1958年，香港经济步入起飞阶段，房地产渐成热潮。原先一些没多少 名气的华商，如霍英东、廖宝珊等人涉足地产，生意愈做愈大，成为财大 气粗的新贵。 一天，郭得胜把至友冯景禧、李兆基相邀到一起，商议跻身地产界。 地产是动辄需投入巨金的生意，三人都还是小富，唯有合股才能启动。
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不久，三剑客和另外5名股东合资创立永业企业有限公司。他们第一宗 业务，就是买入沙田酒店，然后以此为基点，稳扎稳打。 当时霍英东卖楼花，弄得地产界沸沸扬扬，众商纷纷效尤。郭得胜说： “卖楼花是个好办法，过去100万，只能做100万的业务，现在借买主和银 行的钱赚钱，100万就可做1000万的业务。不过，霍英东卖的是住宅楼字楼 花，我们把重点放在卖工业楼宇楼花。” 永业手中没一块地盘，竟投官地，当时竞争力最强的是英资地产公司。 他们便把目光盯住旧地盘，香港待拆的旧楼很多，旧地盘比较容易得手。 这种地盘，通常面积很小，大地产公司不屑一顾，他们却如获至宝买下， 他们的资金，正适合在小地盘施展。 几年下来，永业虽没出现奇迹，却一步一个脚印，从未有过什么失误。 1963年，三剑客从永业退出，重新注册一间公司，叫新鸿基企业