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道光二十五年的租地建屋原约，规定洋人可以向华人地主“永租”，每华亩至少付给“永租金”四十元墨币，以后每年向中国政府纳税，每华亩一千五百文（当时约合一元二角五分），以代替华人地主一向缴纳给清朝政府的田赋。
这租地建屋原约，可说是保存了中国政府对租界的政治主权。但是却答应了：在租界以内，所有的华人地主只能把田地“永租给洋人”，不能租给或卖给其他的华人。同时也不许洋人在建屋以后，把屋子租给华人，或供华人使用。
九年以后，由于天地会的支流“小刀会”曾经占领上海县城。把清朝官吏吓走，有极多的中国老百姓涌入租界居住，上述的禁止华人租买房地的规定，事实上不能生效。于是，在清朝军队重占上海县城以后，苏松太道又与英国领事（加上美、法两国领事）签了文件，准许华人在租界向洋人“租地”、“租屋”，但必须经由这洋人所隶属的国家的领事正式申请，保证遵守若干洋人们所业已制定的种种条例，缴付各项税捐给洋人所公推的办理公益的人（所谓公益，包括造桥、修路、建筑码头、清理垃圾、设置路灯、掘下水道、买救火车，等等）。
被公推主持“公益”的洋人共有三个，合成一个“道路码头委员会”。这个小小的委员会逐渐扩充壮大，成为其后“上海公共租界”的“工部局”。
工部局的英文名称，是“上海市议会”；为什么译成华文，便是不伦不类的“工部局”三个字呢？原因是，租界上的洋人本无自组市政府之权；英国领事马豆儿斯特及英国驻华公使布鲁斯，均一再于同治元年强调上海仍为中国皇帝的领土，住在上海的外国人无权管辖上海租界以内的华人。
所谓“公共租界”，实际上是英、美两个租界的合并。而英、美之各有一个租界，根本是于法无据。出面向苏松太道取得洋径浜与苏州河之间的租地建屋之权的，诚然是英国一国的领事，但条文规定了受益者是所有的“外国人”，并非仅限于英国一国的人。倘若这一片地方，可以被称为租界，那它根本就是所谓“公共租界”，而不是英国一国的租界。实际上，英国人以外的洋人，早就进了这“英国租界”来租地建屋了，英国领事未加拒绝。
问题发生在道光二十八年冬天。住在这“英国租界”内的署理美国领事格里斯沃尔德，在他的房子前面升起美国国旗。骄傲的英国领事竟向格里斯沃尔德抗议。糊涂的苏松太道受了英国领事的怂恿，也向美国领事抗议。于是，美国领事就在“英国租界”以外，自行开辟“美国租界”于“英国租界”之东北的虹口。
苏松太道并不对这个自行开辟的美国租界指定任何界线，却也照样准美国人租地建屋，慢慢自由发展。到了同治元年（1862年），这“美国租界”与“英国租界”合并而自称为“公共租界”之时，苏松太道才把“公共租界”在这一方面（东北）的界线加以确定。
公共租界成立之时，所谓“工部局”的董事已不是三人，而是九人了。选举董事的是全体纳税洋人的大会。纳税的华人既不能出席大会，自无权选举董事。
两年以后（同治三年），公共租界设立“会审公廨”，破坏中国的司法权的完整。当被告为洋人之时，洋人自可依照条约，由其本国领事依照其本国法律加以裁判。当被告为华人之时，理应由华官依华法加以裁判，原告如为洋人，这洋人所属之国的领事只能列席。但是在会审公廨的制度中，不仅这列席的领事或其代表成了“会审”中国被告之官；而且遇有原、被告皆为华人之时，领事或其代表人也当了会审之宫，享有与中国法官同等的权力。“公共租界”在司法上俨然另成一个小共和国，不像是中国的一部分了。
在公共租界里面，有工部局所办的警察（巡捕）与义勇队，使得这小小的僭立之国，有了自己小小的“国防军”，并且一度把租界四周三十英里以内划入它的“保护范围”。
法国在上海的领事敏体尼，于道光二十九年三月十四日与苏松太道也立了约，划出洋泾浜以南、县城北门以北、黄浦江以东、关帝庙与周家桥以西，作为专供法国人租地建屋的地方。这就是最初的法租界。其后，由于小刀会起义，法租界在东南方逐渐扩充到小东门与黄浦江之间，在西边扩充到静安寺路之南，共有一千二百华亩（二百英亩左右）。
法国领事其后也在法租界成立类似公共租界工部局的机构，而且企图管制法国人以外的洋人，要这些洋人先向法国领事申请，才能在法租界租地建屋。英、美两国的领事反对法国领事的做法；他们通知各该本国的在沪侨民，说凡是在任何一个租界（包括法租界）租地建屋，只须在本国领事之处注册就可以了（不必理会法国领事）。
比起法租界来，公共租界的确更富有国际性。任何一国的洋人均可以进人公共租界，租地建屋、经商，参加“纳税洋人大会”，享受以往在广州所从未享受的种种便利与特权。反之，法租界虽则没有绝对不让别国的洋人进去，事实上却是法国人所视为禁脔的一片土地（在俄国革命以后，才有不少的白俄涌入）。
上海之正式成为商埠，可说是始于道光二十三年（1843年）九月二十六日英国领事布特娄到任之时。一年以后，在上海城内居住的洋人共有二十三名（包括布特娄），所开的店铺共有十一家，传教士有两人。
到了道光二十七年，城内与租界里的洋人有了八十七名。又过八年，咸丰五年，洋人增加到二百四十三名，差不多全数居住在租界之中。
中国人为了便于从事国际贸易与供应洋商种种需要，并享受近代化的都市生活，搬进租界以内来居住的华人远比洋人多，多过了一百倍。
在太平天国革命及连带的小刀会起义期间，因逃难而挤进租界的又多得不可胜数，使得租界以内的中国人口，达到五十万人以上。
太平天国被清朝镇压以后，虽则逃难的老百姓很多各回本乡，然而上海租界的华人仍有二十几万。
在清朝结束、民国肇造之时，上海租界与华界的总人口便超过了一百万。
到了抗战胜利之时，这数字就变成了五百万以上。
上海在元朝以前，不过是松江华亭县的一个小镇；到元朝才升为一个小县。甚至在清朝，于五口通商以前，仍旧是一个小县，其重要性远不及邻近的各县，更说不上堪比于作为府治的吴县、武进县、丹徒县，等等。
自从列为通商的五口，又糊里糊涂地划出租界后，它就渐渐地变成全中国人口最多的都市、东半球最重要的港口、最大的商场。
《细说清朝》八○、粤人抗英
英国人在上海很得意，在广州却进不了城。根据《南京条约》，他们不但有权进广州城，而且可以在城内自由居住、租屋或租地建屋。然而，他们在鸦片战争期间留给广州人以极坏的印象，广州人以及一般的广东人，因此就宁死也不肯对英国人屈服。
英国人在广州原有可以居住的地方商馆。商馆地区共有一百多亩（二十一英亩），英国人想扩充，到商馆地区以外租地建屋，却没有一个本地的中国人（广州人）肯把地皮租给他们。 道光二十六年闰五月十一日，有一个英国人康吞跑到“老中国街”踢翻一个水果摊。他的理由是，水果贩子的叫卖之声吵了他。
四天以后，另一个水果贩子也因为叫卖而“冒犯”了一个英国人裘儿齐。裘儿齐用手杖打这个水果贩子。康吞跑出来，帮助裘儿齐，用棍子将水果贩子毒打。打了一顿不算，两个洋人还把这可怜的水果贩子拖进屋内，捆起来继续再打。
这引起了中国市民的公愤，不少人聚集，包围那屋子，冲进大门，拉下窗外的铁栏杆，想抢救水果贩子。有些群众高呼：“打番鬼！杀番鬼！”
洋人，包括美国人及美国代办领事，于是全体出动，在英国领事的领导之下，向于无寸铁的中国群众开枪。中国群众死了三人、伤了六人。
到了晚上九点钟左右，中国官厅派来两百名兵士，才把秩序恢复。
事后，香港总督兼对华全权公使商务监督德庇时，作了两件自相矛盾的事。他一面向州广总督抗议，说责任在于华方，中国官厅未能保护英人生命财产，英人有自卫的权利；一面又把行凶的祸首康吞交给英国在广州的领事，运用领事裁判权，开庭审判康吞的“破坏条约”之罪。
英国领事判决康吞有罪，处罚金二百元墨币。判罪及处罚的依据，是香港政府法令第二号。康吞不服，去到香港的“最高法院”上诉，香港最高法院指出了广州英国领事法庭在程序上犯了两点错误：应该援引香港政府法令第七号，不应该援引第二号，所判的罪，是关于7月4日（闰五月十一日）的行为；而所处的罚，是关于7月8日的行为。
结果，原判决取消，罚金退还。
中国的水果贩子白白挨打。死了的三个中国人、伤了的六个中国人，也是白死、白伤。
坐在伦敦外交部办公桌子后而的“魔鬼之子”帕麦斯顿，也是明知康吞与裘儿齐不该横行霸道引起了中国群众的“暴动”，却仍旧训令德庇时，叫他对中国官厅采取强硬态度。
他用外交部的名义，写信给康吞，说政府“完全赞许领事法庭对你判处罚金，本部所唯一感到遗憾的是，程序上的错误使得你逃过了处罚”。
他给德庇时所下的训令，也郑重吩咐不可在发还康吞罚金之时，向康吞表示任何歉意。然而，他仍叫德庇时向中国要求“惩凶”，告诉中国政府将要有一艘英国兵船永久停泊在广州商馆之前。
其后，他不仅派了一艘兵�