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对话时间：2010年3月底
地方政府靠房地产吃饭
2010年3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企房地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85％；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86％；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94％。
曾瀞漪：最近大家关注很多的是央企退出房地产市场问题，如果你的主业不是房地产就要完全退出。有人评论说，央企的房地产销售业务，占整个房地产市场的比例大概是5％，要退出的这78家更少，可能只占1％。所以，所谓的央企退出房地产市场，对于房地产市场的变化会有很大影响吗？能够持续得下去吗？
谢国忠：央企在这一波市场行情里面，起的作用就是创造了“地王”，造成了地比房贵，面粉比面包贵这样一个情况。民企觉得这是不理性的市场，不愿意再买地，但是政府觉得拆迁成本那么高，地价就应该高，应该高于拆迁的成本，所以由央企来支持和拉动，把地价拍到地王的水平，主要是为了让地方政府不受损失。
地价那么高，对市场自然会有推波助澜的作用，大家觉得地那么贵，房价还有可能掉下来吗？他利用这样一个预期把房价朝上拉。所以央企虽然规模不是那么大，但是起的作用是比较大的。它如果退出来，对地价会有一定的抑制作用。但是，问题在于地方政府的权力很大，它认为拆迁的成本这么高，自己不能受损失，所以在央企退出之后，它一定会想办法让民企来埋单的。民企你能不做生意吗？你不买地就甭做事了。
地方政府会通过各种各样的渠道来知会你的，如果你不买这个地，以后在我这里就甭想做事。我觉得房地产市场的核心问题，从微观上来说，是地方政府依靠它，财政依靠它。中央政府的财政是从地方政府来的，间接也靠它。有些官员说我们是靠房地产吃饭的，确实是这个概念。另外我们利息很低，有汇率升值的预期，于是很多钱都进来了。钱通过房地产进入中国的银行，然后从银行里面贷出去变成了土地的价格，变成了地方政府的财政收入，这是一根连锁的链条。如果你想要是把这个链条打断，很简单，加息就可以，或者你升值升到位。
曾瀞漪：一次性大幅度升值？
谢国忠：让它不再有升值的预期，不要老是演京戏一样的，一场演了一天还没演完，第二天再演，好像没有结果似的，引得大家老是在这里边玩，这就等于在搞泡沫了，所以我觉得政府要想清楚，你到底是想干吗？
房地产泡沫救不了中国经济
2010年5月，希腊等国主权债务危机出现扩散的态势，悲观情绪正在加深。大家担忧世界经济出现“二次探底”：欧盟与IMF援助机制未能达到预期目标，希腊等国内部对经济紧缩政策抵制力度较大，债务危机在欧盟内部出现一定程度的扩散，从而导致欧元区经济复苏受挫，甚至有可能出现新一轮的经济衰退；新兴市场国家经济偏热，通胀压力进一步放大，担忧还来自货币政策如果过快退出将导致全球经济复苏中断；欧美发达国家就业状况近期难以根本好转，消费者信心不足，房地产与信用卡市场复苏乏力，中小银行倒闭风潮难以消退。
曾瀞漪：我想，不管是从中央还是到地方，对房地产这个支柱产业的依赖，实际上还有另外一个担忧，就是经济前景的不确定性。政府不敢大刀阔斧地加息，来抑制房价大幅度上涨，因为它有一个很重要的考量，就是不知道全世界的经济在2010年下半年会不会出现下滑。
请你分析一下，现在全球经济除了中国之外，像美国和欧洲，是不是还有下滑的风险？
谢国忠：美国2010年第一季度经济不错，因为消费有所上升，储蓄率下降，出现了一个“收入没有明显上升，但是消费在上升”的局面，我觉得这并不是一个趋势，而是一个反弹。因为美国人觉得好像自己勒紧裤带已经两年了，有点忍不住要花钱了。但是就业这个问题在这几年里面，不太可能完全解决。失业的情况是非常严重的，美国报的失业率数据是差一点到10％，但是就业率不足是7％到8％，加起来是很大一个群体。要解决这个问题恐怕要很多年。
所以，美国要维持高消费，还没有这个基础，但短线我们看到一个反弹，觉得会好一点。但是如果以后石油价格继续上升，美联储必须加息，不加息的话，美国人的日子更难过。到了要加息压制油价的时候，经济有可能出现第二次下滑。
虽然2011年世界经济出现第二次下滑的可能性是挺大的，但是不能因此就说先等一等，让房地产泡沫持续下去。这是很错误的想法。很多人认为，中国的经济热起来难冷下去容易，经济增长一定要保住。这是缺乏科学根据的一个想法。
中国现在就业的情况不像过去那么严峻了，经济如果增长慢一点的话，没什么政治后果。相反，如果你这个通胀高了，政治后果可严重了。现在房价这么高，引起的社会矛盾那么激烈，政治后果是严重的。所以，有人说增长不能放慢，增长放慢要出大事，这个假定是错误的。如果大家认可了这个假定是错误的话，经济增长可以放慢一点，结构调好了之后，反而可以更加健康地高增长。
海南楼市是泡沫的样本
20世纪90年代海南房产泡沫破灭后，海南楼市长期低迷。三亚和海口市的房价近10年来总共的涨幅每平方米在1000元左右。自2009年年底开始，受海南国际旅游岛建设即将上升为国家战略等利好消息刺激，海南房地产市场快速升温。2009年12月，海口房价涨幅高居全国第３位，当月，海南全省商品房销售面积环比上涨高达158％，量价齐升的状态开始席卷全岛。2010年1月4日，国务院办公厅发布计划，到2020年初步将海南建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。6日，国务院宣布海南国际旅游岛规划纲要获中央批准。令人震惊的是，这个消息公布之后短短５天里，全省商品房销售量达到171亿元这是2008年海南省全年商品房销售量的总和。海口、三亚等一线城市房价一天一涨，个别楼盘甚至一天涨五千，吸引国内外炒房客蜂拥而至，岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面。
面对居高不下的海南房地产热，海南省政府出台了调控政策：从1月16日起到3月31日，海南省暂停审批新的土地开发项目和商业性开发土地出让，但房价的涨势并未得到抑制。三亚市一个名叫“山屿湖”的楼盘，2009年11月８日开盘到2010年2月，就从开盘价13000元飞涨到３万元。当时号称国际旅游岛海上地标的三亚凤凰岛楼盘，均价更是高达6。5万元。国家统计局发布的数据显示，2010年3月份，全国70个大中城市中海口、三亚新建商品住宅大幅上涨：海口64。8％、三亚57。5％，成为全国涨幅最高的两个地方。
据媒体报道，2010年以来，海南的新房8成以上被外地人买走。早在海南国际旅游岛获批前，就有10万浙商进驻海南，仅注册资本就达百亿元，实际投资运作资金可能高达300多亿元，迪拜危机后又有300多亿的热钱流入海南。
曾瀞漪：海南2010年房价大幅度高涨，海南有些开发商就说，现在同比涨幅这么多，是因为过去几年，当地的开发规模和房价只是县级城市水平，这两个月只是在补涨而已。海南作为中国少有的海岛旅游避暑胜地，在2010年第一季度房价达到一平方米均价两万元的价格，到底算不算泡沫？能不能有一个样本式的分析，让投资者看清楚里面的虚实？
谢国忠：我觉得海南楼市是一个很大的泡沫。当时房价起来慢，是因为上一次泡沫爆了之后带来很多痛苦，大家还记得过去的事。后来全国其他地方都涨了之后，它一下就赶了上来，追了上去。度假房地产价格很高，不太可能是真实的。海南并不是量少，现在到处说海南地方有限，你看它造的量，一个公司就造几百万平方米。全世界其他的地方，你看夏威夷全世界人都去，普吉岛全世界人都去，你不能说泰国有多少人，美国有多少人，全世界的人都可以到这种度假的地方去。这是世界性的市场，不是个人的市场。中国人可以到那边去买房子，但是三亚的房子贵好多。我觉得是有问题的。
海南的房子密密麻麻，造的都是公寓。一般的度假房，它要有独特性，才会有价值。像法国的尼斯等地，它是有独特性的。我们这边密密麻麻造得像马蜂窝一样，还随便一个公寓就卖五六十万美元，我觉得是不可持续的事情。这个价钱，在世界一般的大城市里边，都能够买到比较好的房子。能住得起这种房子的人，可能是世界金融机构里面工资比较高的人。海南这种度假村，条件不能说最好，也是为这种高端人士来度假用的，一年住不上几天，却�